Архив категорий FAQ

Что такое КГА?

Что такое КГА? 

КГА — Комитет по градостроительству и архитектуре в Санкт-Петербурге.

Чем занимается КГА?

Основными задачами Комитета являются:

  • Разработка и реализация мероприятий, направленных на проведение государственной политики Санкт-Петербурга и осуществление государственного управления в области градостроительства и архитектуры, формирование архитектурного облика Санкт-Петербурга.
  • Координация деятельности исполнительных органов государственной власти
  • Санкт-Петербурга в области градостроительства и архитектуры.


С КГА нужно согласовывать работы, связанные с изменением фасадов зданий:

  • устройство отдельных входов, пандусов, крылец
  • устройство новых окон и дверей или закладку имеющихся
  • изменение остекления, устройство остекления (например, остекление балкона)
  • установку кондиционеров, вентиляционных воздуховодов, роллет, маркиз, козырьков

Отделы и подразделения КГА

  • Управление застройки города
  • Управление градостроительной политики
  • Управление эстетики и монументального искусства
  • Управление ландшафтной архитектуры
  • Управление инженерно-транспортной инфраструктурыгорода
  • Геолого-геодезический отдел
  • Отдел подземных сооружений

Доступна предварительная запись на прием в подразделения КГА.

Прием ведётся по средам и пятницам с 9:30 до 13:00.

Запись на прием начинается:

На среду — с 10:00 вторника той же недели;

На пятницу — с 10:00 четверга  той же недели;

Способы записи на прием:

На официальном сайте Комитета: http://kgainfo.spb.ru в разделе «Запись на прием».

По многоканальному телефону информационной приемной: 576-16-00.

При посещении информационной приемной Комитета по адресу: ул. Зодчего Росси, д. 1/3, каб. 102.

Контакты КГА

 

Местонахождение Комитета: Санкт-Петербург, 191023, пл. Ломоносова, д. 2

Адрес официального сайта: kgainfo.spb.ru

Телефон: (812) 576-16-00

Канцелярия / приемная (отдел делопроизводства, каб.106)

Прием заявлений осуществляется по средам с 09.30 – 13.00

Выдача документов осуществляется по понедельникам, вторникам, четвергам с 15.00 — 17.00

Прием и выдача документов осуществляется в порядке электронной очереди (номер необходимо получить в терминале).

Согласовать выполненную перепланировку — возможно ли?

Возможно ли согласовать перепланировку уже выполненную перепланировку («задним числом» или после выполнения работ) ?

Согласно Жилищному кодексу РФ, под перепланировкой помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт.

Это означает, что согласовывать нужно практически любые изменения: снос или возведение перегородок, перенос дверных проемов, объединение комнат, увеличение жилого пространства за счет нежилого, переоборудование санузлов, перенос «сырых» зон и т.д.

Узаконить уже выполненную, но не согласованную перепланировки возможно только в том случае, если она не нарушает существующие нормы и правила, а соответственно не нарушает права и законные интересы граждан, а также не создает какой-либо угрозы их жизни и здоровью.

Некоторые изменения узаконить невозможно – например, размещение санузла над жилыми помещениями и кухнями, ликвидация или уменьшение воздуховодов и т.д.

Как узаконить уже выполненную перепланировку «задним числом»  ?

1 вариант

Согласование перепланировки стандартным способом (как еще не выполненной) – возможно, если на Вас нет жалоб, предписаний, не вынесено судебных решений, а техническом паспорте не стоит штамп о самовольной перепланировке.

В этом случае подготавливается проект перепланировки на основании архивных данных; в проекте отражаются все выполненные изменения. После согласования проекта в МВК можно начинать ввод в эксплуатацию и приглашать кадастрового инженера для переобмера. На основании актов приемки законченного строительства Вы сможете внести изменения в кадастровые документы и перепланировка будет зарегистрирована.

2 вариант

Узаконивание уже существующей перепланировки может происходить в судебном порядке – в случае, если Вы упустили возможность досудебного решения вопроса с контролирующими органами.

Для обращения в суд понадобятся технический паспорт (старый и со штампом о самовольной перепланировке), поэтажные планы квартир из ПИБ, расположенных выше и ниже вашей, ксерокопии и оригиналы договора купли-продажи квартиры и свидетельства о праве собственности, и подготовленный проект перепланировки, отражающий все изменения.

Также необходимо будет составить исковое заявление со ссылкой на статью 29 ЖК РФ («Последствия самовольной перепланировки»).

Суд назначит строительно-техническую экспертизу, которая оценит состояние стен, соответствие жилья пожарным, санитарным нормам и выдаст заключение о допустимости сохранения перепланировки. Исполнителя экспертизы Вы сможете выбрать сами.


Важно!
Если в квартире присутствуют несогласуемые изменения, решение суда может быть не в Вашу пользу, и квартире придется вернуть первоначальный вид.

В случае положительного решения Вы сразу можете обратиться в орган кадастрового учета и внести изменения в ЕГРН.

 

Сколько времени занимает согласование перепланировки?

Итак, посчитаем, сколько времени может занять согласование перепланировки.

В нашем примере мы будем согласовывать перепланировку в спальном районе в многоэтажном доме, не являющимся объектом культурного наследия без изменений в несущих конструкциях и изменений фасадов.

 Этапы работ по согласованию:

 1.Предоставление Заказчиком исходных данных, в том числе технического паспорта на квартиру. В случае, если технического паспорта нет, его следует заказать в Пиб.

2. Заказ и получение исходных-разрешительных документов:

1 день
  • Акт обследования вентканалов.
1 день
  • Технические условия на подключение к инженерным сетям (водоснабжение, водоотведение, отопления, электроснабжение).
14-30 рабочих дней

** Если «сырые» зоны и инженерное оборудование не изменяются можно начинать согласование без планов Пиб и технических условий.

  • Обмерные работы
1 день
  • Обследование строительных конструкций (при необходимости)
1 день
  • Анализ полученной документации и Разработка проекта перепланировки
7 рабочих дней
  • Согласование проекта перепланировки в МЧС и ЖКС/ТСЖ (УК).
14 — 30 рабочих дней
  • Согласование проекта перепланировки в МВК. Получение разрешения на производство строительных работ по проекту.
30 рабочих дней

3. Ввод в эксплуатацию квартиры после выполнения строительных работ

  • Оформление пакета документов по тех.надзору — подготовка актов на скрытые работы, договора тех.надзора, договора подряда
5-7 рабочих дней
  • Получение справки о выполнении технических условий
5-7 рабочих дней
  • Выполнение переобмера квартиры с новой планировкой
5-7 рабочих дней
  • Подача комплекта документов в МВК. Комиссия МВК выходит на объект, оценивает соответствие выполненных работ проекту перепланировки и выдает акты ввода в эксплуатацию.
30 рабочих дней

4. На основании актов ввода в эксплуатация нужно заказать изготовление технического плана у аккредитированного кадастрового инженера или в Пиб.

5. Полученный технический план сдать через МФЦ в Росреестр для внесения изменений и получить новую выписку из ЕГРН с новыми данными: планировкой, площадью.

  • Изготовление технического плана
7 рабочих дней
  • Внесение изменений
7 рабочих дней

Итого: 4 месяца от начала работы над проектом перепланировки до получения новой выписки ЕГРН

без учета времени выполнения самих строительно-ремонтных работ. Вы можете начинать их делать параллельно с согласованием проекта или работ могут быть выполнены на момент согласования. 

Для домов-памятников нужно получать согласование КГИОП и проводить историко-культурную экспертизу, что увеличивает сроки согласования до 6-8 месяцев.

Если планируется устройство проемов в несущих стенах, дополнительно требуется проведение экспертизы проектной документации по устройству проемов. Такая экспертиза занимает от 14 рабочих дней.

Перепланировка квартиры в Петроградском районе

Петроградский район в Петербурге один из старейших районов города. Район расположен на островах (Петроградский, Петровский, Аптекарский, Заячий, а также Елагин, Каменный и Крестовский острова). Площадь района 24 тысячи кв.км. Население более 135 000 человек.

Именно на территории Петроградского района возник Петербург – в 1703 году Петром I заложена Петропавловская крепость на Заячьем острове.

Жилой фонд Петроградского района в основной массе состоит из исторических зданий дореволюционной постройки, сформировавших его центральную часть (вдоль Каменноостровского, Большого, Малого проспектов П.С. и прилегающих улиц до проспекта Добролюбова и Кронверкского проспекта).

Территория Аптекарского, Крестовского островов и ближних к ним улиц Петроградского острова застраивалась преимущественно в советский период. Строительство в Петроградском районе ведется и в настоящее время в виде новых зданий бизнес-класса на бывших производственных территориях, например на Петровском острове. Много элитных современных домов на Крестовском острове.

Какие особенности перепланировки квартир в Петроградском районе?

В домах старого фонда преобладают коммунальные планировки, в них ярко выражены черты таких квартир: отсутствие ванных или ванна на кухне, тесные туалеты, длинные коридоры с выходами на парадную и черную лестницу, при этом просторные кухни и маленькие комнаты, расположенные по гребенке. Это связано со статусом зданий – большинство домов строились как доходные. В парадных квартирах с видовыми комнатами на проспекты или набережные в планировке встречаются большие гостиные с высокими потолками, эркеры и балконы.

Основные виды работ при перепланировке: расширение, увеличение ванных и санузлов, перенос их в новое место, перенос кухни и перераспределение площади комнат. Многим собственникам интересен раздел большой квартиры на изолированные части.

Дома советского периода часто представлены сталинскими зданиями: с раздельными небольшими санузлами и ванными, встроенными шкафами или антресолями, неудобными кухнями. Владельцами квартир выполняется объединение ванной и туалета, увеличение их площади, демонтаж шкафов или расширение за счет кладовок площади кухни.

В новых домах выполнить перепланировку намного легче. Стены в них в основном ненесущие, коммуникации новые. Так как площади современных квартир часто небольшие, собственники могут покупать по две смежных квартиры и объединять их, что позволяет найти место для единого пространства кухни-гостиной, кабинета, гардеробной или детских спален.

 

В МВК Петроградского района предъявляются достаточно жесткие требования к проектам перепланировки квартир. Следует соблюдать все строительные нормы, а также предоставить полный пакет исходных документов и согласований.

Не стоит забывать, что любая перепланировка квартиры не должна нарушать «сырые» зоны, ухудшать эксплуатационные характеристики жилья соседей, изменять конструктивную схему здания.

 

Наши специалисты помогут грамотно оформить перепланировку.

Большой опыт общения с согласующими инстанциями позволяет нам быть уверенными в успехе любого проекта.

 

Лист согласования КГА

Согласование размещения дополнительного оборудования на фасадах (кондиционеров и наружных воздуховодов) в Санкт-Петербурге выполняется через Лист согласования.

Согласованием занимается Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА).

В домах, относящихся к выявленным объектам культурного наследия, эту функцию выполняет КГИОП — Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.


Общие требования к размещению оборудования (согласование кондиционера или воздуховода) на фасаде здания

  1. Наружный блок кондиционера должен быть размещен на дворовом фасаде, не просматривающемся с улицы. Допускается размещение блоков кондиционеров на крыше. Можно скрыть кондиционер за выступающими элементами или расположить его в оконном проеме, не выходя за плоскость фасада.
  2. Наружный блок кондиционера следует располагать на фасаде таким образом, чтобы верхняя отметка блока кондиционера была на уровне верхней отметки оконного проема, а сам кондиционер располагался по центру между оконными осями.
  3. Крепление блока кондиционера должно быть безопасным, прочным, с использованием стандартных конструкций, а также минимально затрагивать фасад здания и архитектурные элементы. При размещении нескольких кондиционеров, их следует располагать единым блоком на общей несущей основе.
  4. Следует предусматривать дренажный слив наружного блока кондиционера в систему канализации.
  5. Если наружный блок кондиционера будет размещаться на стене или конструкции фасада, которая не принадлежит Вашему помещению, может потребоваться получение согласия от балансодержателя (УК или ТСЖ).

 

Как получить согласование Листа согласования для размещения оборудования (кондиционера или воздуховода)?

Процедура согласования Листа согласования в КГА
  • Необходимо разработать Лист согласования для КГА.
  • Листе согласования содержит фотофиксацию фасада и ситуационный план здания с указанием места предполагаемого расположения наружного блока кондиционера, фотомонтаж фасада и чертежи размещения кондиционера.
  • Лист согласования (в электронной форме) сдается в КГА для рассмотрения и согласования. При отсутствии замечаний КГА выдает разрешение и согласовывает размещение кондиционера.
  • Далее нужно выполнить монтаж кондиционера, сделать фотографии и подать информацию в КГА, чтобы получить отметку о выполненных работах.

Если Вы планируете установить кондиционер на фасаде дома-памятника (объекта культурного наследия), то согласование на эти работы требуется получать в КГИОП. Согласование КГА при этом получать не нужно.

Процедура согласования в КГИОП
  • Получить задание КГИОП на разработку проекта по размещению кондиционера.
  • Разработать проектную документацию. Требования к размещению оборудования аналогичны требованиям КГА. Может потребоваться скрытие блока кондиционера при помощи специальных коробов или окраска в цвет фасада, и подробная проработка узлов крепления, чтобы минимизировать ущерб поверхности фасада.
  • Заказать и провести историко-культурную экспертизу проектной документации.
  • Провести общее собрания собственников дома, так как при установке кондиционера на фасаде затрагивается общее имущество.

Заказать Лист согласования на оборудование

или получить консультацию Вы можете у наших специалистов

по телефону: 7 (812) 407-28-05 или e-mail: 9595835@mail.ru

а также через контактную форму для связи

Будем рады помочь!

 

Паспорт фасада

В связи с введением обязательной паспортизации фасадов в Санкт-Петербурге, мы предлагаем быстро и качественно разработать и согласовать нужную документацию.

Если у Вас уже есть предписание ГАТИ с требованием о согласовании паспорта фасада, наши специалисты будут рады помочь в решении проблемы. В среднем, согласование паспорта фасада занимает около 3 месяцев, но после сдачи документации на рассмотрение в Комитет по градостроительству (КГА), будет получен входящий номер, который может являться основанием о выполнении предписания ГАТИ.

В этой статье мы рассмотрим основные вопросы, возникающие у собственников зданий:
  • Что такое паспорт фасада?
  • Зачем согласовывать паспорт фасада?
  • Сроки и порядок согласования паспорта фасада.
  • Стоимость изготовления и согласования паспорта фасада.

 

Что такое паспорт фасада?

Паспорт лицевых фасадов зданий, сооружений — документ, содержащий информацию об архитектурно-градостроительном облике здания, сооружения, утвержденный уполномоченным органом.

Паспорта фасадов зданий, сооружений утверждаются в отношении лицевых фасадов зданий, сооружений.

Лицевой фасад зданий, сооружений — фасад, просматривающийся (воспринимаемый) с территории площадей, улиц, набережных, территорий зеленых насаждений общего пользования, акватории водных объектов.

Требования к паспорту фасада, порядок согласования определены в нормативных документах:

  • Постановление Правительство Санкт-Петербурга от 16 июня 2017 г. N 478 «Об организации учета объектов благоустройства и элементов благоустройства на территории Санкт-Петербурга».
  • Распоряжение Комитет по градостроительству и архитектуре от 18 июля 2017 г. №  209-10 «О форме и составе паспорта лицевых фасадов зданий, сооружений».

 

Зачем согласовывать паспорт фасада здания?

В соответствии с законом Санкт-Петербурга, паспорт фасада обязаны иметь все собственники (балансодержатели) зданий. Паспорт фасада необходим для содержания фасадов, проведения капитального ремонта.

В случае отсутствия паспорта фасада при проведении проверки, Жилищная инспекция или ГАТИ могут вынести предписание собственнику или балансодержателю здания (УК, ТСЖ) изготовить и согласовать паспорт фасада.

Владелец здания после получения предписания от органов контроля должен обратиться в компанию, имеющую допуск на проектирование для изготовления паспорта фасада.

Важно! Часто обнаруживаются несогласованные ранее изменения фасадов или несоответствия фасадов и поэтажных планов: сделан отдельный вход, заложен дверной или оконный проем, заменено остекление.

В таком случае перед разработкой паспорта фасада, нужно согласовать проект благоустройства элементов благоустройства фасадов для всех произведенных изменений. Также требуется согласовать Лист согласования для кондиционеров или систем вытяжной вентиляции, имеющихся на фасадах здания.

 

Сроки и порядок согласования паспорта фасада.

Паспорт утверждается на основании заявления лица, заинтересованного в утверждении паспорта.

К заявлению прилагаются:

  • Копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
  • Доверенность, оформленная в установленном законодательством порядке (при обращении лица, уполномоченного заявителем);
  • Паспорт;
  • Архивные копии архитектурных решений объекта капитального строительства, находящиеся на хранении в государственном либо ведомственном архиве, отражающие актуальное состояние лицевого фасада, или в случае отсутствия архитектурных решений объекта капитального строительства поэтажные планы и технический паспорт здания, сооружения;
  • Информация о дате постройки и реконструкции здания, сооружения.

СОСТАВ ПАСПОРТА ЛИЦЕВЫХ ФАСАДОВ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ

  1. Титульный лист
  2. Текстовая часть паспорта лицевых фасадов зданий, сооружений
  3. Графическая часть паспорта лицевых фасадов зданий, сооружений
Этапы работ

Предварительный этап:

  • Получение документации о здании: поэтажные планы, кадастровые документы —  кадастровый или технический паспорт (2 – 10 дней)
  • Осмотр здания, фотофиксация
  • Заказ и получение колерного бланка – 30 дней
  • Заказ и получение справки о статусе здания КГИОП – до 30 дней

Проектные работы:

  • Обследование фасадов здания; фотофиксация; обмерные работы; разработка паспорта фасадов – 14 дней

Согласование паспорта фасадов:

  • Согласование паспорта фасадов; подача и получение пакета документации в КГА, консультации с архитекторами КГА – 30 дней

 

Стоимость изготовления и согласования паспорта фасада.

Стоимость определяются в зависимости от многих факторов:

  • Количества фасадов здания, относящихся к лицевым фасадам
  • Сложности фасадов (наличие архитектурных элементов, декора)
  • Необходимости разработки и согласования Проекта благоустройства или Листа согласования
  • Района Санкт-Петербурга
  • Статуса здания, наличия охранной зоны КГИОП

Паспорт фасада простой без декора (за 1 фасад) – от 30 000 р

Паспорт фасада с декором (за 1 фасад) – от 35 000 р

Паспорт фасада (более 2-х фасадов) – рассчитывается индивидуально

 

Для определения стоимости работ по Вашему объекту

обратитесь за консультацией к нашим специалистам.

С чего начать согласование перепланировки?

У Вас есть дизайн-проект, который Вы собираетесь воплотить в жизнь и согласовать все изменения в планировке квартиры. До начала согласования важно правильно оценить объем и этапы работ.

Предварительный этап (сбор исходно-разрешительной документации для перепланировки) может занять около месяца, но важность его сложно недооценить. На этой стадии определяется состав проектной документации, требуемые инстанции и согласования.

Основные шаги:

  1. Получение поэтажных планов в Проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ) или любой кадастровой организации, имеющей такие сведения.
  2. Определение «сырых» зон. Сравнение поэтажных планов и плана перепланировки. Нужно внимательно оценить расположение кухни, санузла, ванной в квартире выше этажом и под Вашей квартирой. Своими ванной, туалетом и кухней Вы не должны «накладываться» на комнаты в нижерасположенной квартире. А кухня, ванная, туалет в квартире над Вами не должны «нависать» над Вашими жилыми комнатами.
  3. Определение несущих стен и ненесущих перегородок, если при перепланировке Вы собираетесь демонтировать часть перегородок, возвести новые или сделать проемы. Чтобы не демонтировать несущую конструкцию, следует определиться с расположением капитальных стен в пределах квартиры и, если проем необходимо сделать в несущей стене, нужно разработать проект усиления.
  4. Получение технических условий от Управляющей компании (эксплуатирующей организации). В них будет прописана выделенная электрическая мощность, требования к прокладке кабельных сетей, требования к прокладке систем водопровода и канализации, возможность переноса оборудования или стояков.
  5. Получение справки в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) о статусе здания, в котором расположена Ваша квартира. Получение задания КГИОП (разрешения разработать проект), если дом имеет статус выявленного объекта культурного наследия. Для согласования перепланировки потребуется включить в проект перепланировки дополнительные сведения (например, чертежи исторических оконных заполнений или чертежи облицовки каминов), сделать историко-культурную экспертизу и получить согласие КГИОП.
  6. Получение задания на разработку проектной документации в Комитете по градостроительству и архитектуре (КГА), в случае изменений фасада здания (остекления балкона или лоджии).
  7. Получение согласия банка, если квартира находится в залоге при ипотеке. Обычно для этого достаточно отправить запрос с описанием планируемых работ; в ответ банк выдаст разрешение на выполнение перепланировки при условии ее согласования и регистрации в установленном законом порядке и предоставлении копий всех подтверждающих документов.

 

Как согласовать перепланировку?

Многие собственники помещений сталкиваются с вопросом согласования перепланировки впервые и находятся в неопределенности: с чего начать согласование, как действовать?

Для получения положительного результата при согласовании перепланировки нужно, чтобы перепланировка соответствовала ряду требований.

Например, в Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018), Часть II, указано:

  1. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов с жилыми комнатами. Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах.
  2. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов.
  3. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир — не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир — не менее чем в 2 комнатах. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.
  4. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни должна быть не менее 2,7 м, а в некоторых климатических районах — не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.
  5. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
  6. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

 

Мы поможем:

 

правильно составить проект перепланировки

 

проконсультируем о возможных нарушениях, если перепланировка уже выполнена

 

предложим пути решения проблем

 

Весь процесс согласования перепланировки можно разделить на несколько этапов:

  1. Получение информации от заказчика, сбор исходных данных, разработка проекта перепланировки
  2. Согласование проекта перепланировки в необходимых инстанциях. Получение решения Межведомственной комиссии о согласовании проекта и разрешения на производство строительно-ремонтных работ
  3. Выполнение Заказчиком строительных, отделочных работ в соответствии с согласованным проектом перепланировки.
  4. Приемка выполненных работ комиссией, получение актов ввода в эксплуатацию.
  5. Подготовка кадастровых документов для внесения изменений в ЕГРН. Регистрация изменений и получение новой выписки ЕГРН с учтенной перепланировкой.
  • Процесс согласования перепланировки может занимать длительное время. Для простых объектов минимальные сроки составляют до 6 месяцев от начала работы до получения новой выписки ЕГРН с внесенными изменениями.
  • Сроки выполнения согласования перепланировки зависят от вида планируемых работ, необходимости дополнительных согласований, района города и прочих условий.

 

Наши специалисты:

 

составят график работ, просчитают сроки по каждому этапу для конкретного объекта

 

определят состав разрабатываемой проектной документации и перечень необходимых согласований

 

Чтобы согласование перепланировки прошло быстро и без проблем, нужно предусмотреть соблюдение в проекте перепланировки всех норм и требований.

Перед началом работы мы вместе подберем оптимальное решение, позволяющее сэкономить Ваши время и деньги.

Общее собрание собственников: как провести?

Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме часто требуется при согласовании перепланировки, при которой затрагивается общее имущество собственников дома.

Постараемся подробно рассмотреть, как провести общее собрание собственников. Требования к проведению общего собрания указаны в Жилищном Кодексе РФ.

Что такое общее собрание собственников многоквартирного жилого дома?

«Общее собрание является органом управления многоквартирным домом» (ч. 1 ст. 44 Жилищного Кодекса РФ).

«Все общие собрания, кроме обязательного годового, являются внеочередными» (ч. 2 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ).

Процесс проведения общего собрания собственников можно разделить на 6 основных этапов.

Этап 1. Создание инициативной группы собственников и проведение заседания инициативной группы

Стать инициатором проведения общего собрания имеет право любой собственник (ч. 2 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ). Он должен собрать инициативную группу из таких же собственников помещений в данном доме и провести заседание.

На заседании инициативной группы нужно определить:

  • повестку дня собрания (вопросы, которые нужно решить с помощью голосования). !Очень важно точно сформулировать повестку дня, так как в дальнейшем ее нельзя изменить (ч. 2 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ)
  • дату, время и место проведения общего собрания

Инициативная группа составляет протокол заседания инициативной группы, в котором указано намерение созвать общее собрание собственников помещений, форма собрания, место и время проведения и перечень вопросов.

В первый раз общее собрание собственников обязательно проводится в очной форме.

Этап 2. Получение реестра собственников помещений,

содержащего информацию о собственниках помещений многоквартирного дома с указанием площади помещений.

Этап 3. Уведомление всех собственников о проведении общего собрания

Согласно ч. 5 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ, уведомление о проведении общего собрания должно содержать:

«а) сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

б) форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование);

в) дата, время, место проведения собрания;

г) повестка дня собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.»

В срок, не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания, уведомление о его проведении должно быть направлено каждому собственнику помещения. Сделать это можно тремя способами (ч. 4 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ):

1) направить заказным письмом;

2) вручить под роспись каждому собственнику помещения;

3) разместить информацию в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.

Вместе с уведомлением рекомендуем направить собственникам информационное письмо с разъяснениями. Информационное письмо также можно разместить в общем холле, парадной, например, на доске объявлений.

Этап  4. Проведение общего собрания в очной форме и оформление его результатов

В назначенном месте и в указанное время инициативная группа собирает остальных собственников помещений и учитывает их голоса. Все данные заносятся в подготовленные регистрационные листы.

«Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме» (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

«Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов» (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Рассмотрим ситуацию, когда кворум есть (т.е. на собрании присутствуют собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов)

Сначала голосование проводится по обязательным процедурным вопросам: выбор председателя общего собрания, секретаря для ведения протокола, счетной комиссии для подведения итогов голосования.

Затем проводится голосование по остальным вопросам повестки дня.

Голосование проводится по каждому вопросу, указанному в повестке дня, с вариантами «за», «против», «воздержался».

Образец протокола собрания 

Образец бюллетеня собрания

Этап 5. Сообщение всем собственникам о результатах общего собрания в очной форме

«Решения, которые приняты на общем собрании, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений инициатором собрания в срок не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений» (ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

На собрании нужно решить, в какой форме это будет сделано, где и как размещено.

Этап 6. Организация хранения документов о проведении собрания

Место хранения протоколов общих собраний собственников помещений и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, определяются решением собрания (п. 4 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ).

Что делать, если кворума нет?

Если общее собрание не получило необходимого кворума, также составляем соответствующий протокол. Протокол подписывает сам инициатор проведения собрания, так как решения на собрании не принимались и выбрать председателя и секретаря не удалось.

Теперь для принятия решений общего собрания с такой же повесткой может быть проведено заочное голосование (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Общее собрание собственников в форме заочного голосования подразумевает оформление в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и передачу этих решений в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

 Этап 7. Проведение повторного заседания инициативной группы

Инициативная группа, которая создана на предыдущих этапах (см. Этап 1), проводит новое заседание. Повестка дня сохраняется такая же, как при очном собрании, но изменяется форма проведения общего собрания и повестка заседания инициативной группы. В повестке заседания инициативной группы теперь указывается проведение собрания в форме заочного голосования и сроки его проведения.

Этап 8. Уведомление всех собственников о проведении общего собрания

В новых уведомлениях о проведении общего собрания в форме заочного голосования, должна быть указана дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также место или адрес, куда должны передаваться такие решения.

Инициатор собрания сообщает собственникам помещений о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (можно отправить сообщения заказным письмом, вручить под роспись каждому собственнику, или разместить информацию в помещении дома, доступном для всех собственников помещений).

Одновременно собственникам направляются бланки решений по вопросам, поставленным на голосование.

В бланках решений должны быть указаны:

«1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Этап 9. Прием решений от собственников помещений

Решения принимаются до даты по месту или адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания.

Этап 10. Как выполняется оформление результатов заочного голосования собственников?

Избранная счетная комиссия выполняет обработку поступивших бюллетеней и по истечении указанного срока производит подсчет результатов голосования.

«Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов» (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Итоговый документ проведения собрания – протокол, в котором отражено решение общего собрания собственников и итоги голосования по всем вопросам, к которому обязательно приложены все бюллетени для голосования.

Этап 11. Сообщение о результатах общего собрания в форме заочного голосования

Решения собрания и итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений» (ч.3 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ).

Этап 12. Организация хранения документов о проведении собрания в форме заочного голосования

Место хранения протоколов общих собраний собственников помещений и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, определяются решением собрания (п. 4 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ).


В п.1 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ определен порядок принятия решений общего собрания.

  1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников.

  2. Решения по вопросам реконструкции, определения порядка пользования общим имуществом принимаются не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Квартира с перепланировкой: плюсы и минусы при покупке или продаже

Рассмотрим отношения покупателей и продавцов при сделках по купле-продаже квартир с незаконной (самовольной) перепланировкой.

Не секрет, что доля ипотечных сделок при сделках с недвижимостью составляет практически  2/3 от общего рынка недвижимости. При продаже квартиры на сегмент покупателей с ипотечными деньгами можно ориентироваться в первую очередь.


Всегда находятся покупатели, которые согласны приобрести у продавца квартиру, с использованием ипотечного кредита или материнского капитала.

Для оформления кредита покупатели заказывают оценку недвижимости. В квартиру приходит оценщик, который зафиксирует состояние жилья, сделает фотографии и возьмет копии правоустанавливающих документов. Обычно выезжает на осмотр или сам оценщик, или фотограф, который делает фотофиксацию и передает информацию специалисту по оценке. Оформление отчета происходит в течение нескольких дней. В отчете оценщик обязательно отразит наличие неузаконенной перепланировки и учтет ее в стоимости недвижимости. Как правило, из общей стоимости квартиры оценщик вычитает расходы на приведение планировки в исходное состояние.

При оформленном должным образом отчете в ипотечном кредите покупателям не откажут.

Но, во-первых, стоимость квартиру будет снижена (продавец может получить меньше денег с продажи квартиры, чем рассчитывал), а во-вторых, в ипотечном договоре будет прописано условие возврата всей планировки в исходное состояние или согласование нынешней планировки  силами покупателя (а это дополнительные расходы для покупателя).

Риски покупателя квартиры с незаконной перепланировкой очевидны:

  1. Вряд ли кто-то из покупателей захочет заниматься согласованиями или ремонтными работами по восстановлению прежнего вида квартиры за свой счет. Предложение продавца должно быть очень выгодным, чтобы покупатель согласился с дополнительными расходами.
  2. Может оказаться, что вернуть все как было уже невозможно (например, предыдущим собственником сделан проем в капитальной стене).
  3. Остается вариант согласовать изменения, потратив дополнительные силы и деньги. Если перепланировка выполнена с нарушениями, процесс согласования может занять долгое время и обойтись недешево.

До проведения сделки купли-продажи квартиры потенциальный покупатель может попросить продавца снизить цену на квартиру или согласовать все изменения в планировке.


 

При расчетах «живыми» деньгами и легкой сделке отношения продавца и покупателя не ограничивает банк, и никто не запрещает покупателю приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой.

При этом все опасности для покупателя сохраняются: в качестве нового собственника он будет отвечать за самовольную перепланировку. При вероятной проверке жилищных органов, перепродаже квартиры, жалобах жильцов или других проблемах может возникнуть необходимость согласовать все изменения или вернуть квартиру в прежний вид. Сослаться на предыдущего собственника квартиры не получится, и отвечать за перепланировку придется новому хозяину.

Если покупателя такая перспектива не пугает, а плюсы недвижимости (расположение, ремонт, площадь, скидка от продавца) компенсируют все возможные издержки, то сделка легко состоится. Но, очевидно, что для привлечения такого покупателя продавцу придется пойти на большие уступки: скидка от стоимости квартиры должна быть как минимум не менее стоимости работы по согласованию перепланировки. И даже в этом случае сложно гарантировать, что покупатель не выберет менее «проблемный» объект.


 

Если продавец своевременно согласовал перепланировку,

и все документы, подтверждающие это, у него имеются — смело можно увеличивать стоимость недвижимости: ведь продавец предлагает квартиру с индивидуальной планировкой и улучшенными характеристиками, по сравнению с типовыми проектами. Узаконенная перепланировка не отпугнет возможных покупателей, и сделка пройдет быстрее. Выбор предложений квартир сейчас огромен, и покупатели ищут более выгодные для себя варианты.


 

Проверить наличие перепланировки в квартире легко:

Сами продавцы рассказывают об этом, так как индивидуальная планировка и качественный ремонт может привлечь покупателя. При этом стоит обратить внимание, нет ли нарушений при перепланировке, так как в дальнейшем согласовать или исправить их будет сложно.

Чтобы понять, какие именно изменения сделаны, покупатель может попросить у продавца технический или кадастровый паспорт на квартиру, и сравнить план в паспорте с состоянием квартиры на данный момент. Любых отличия признаются перепланировкой.