Архив метки несущая стена

Согласование перепланировки квартиры в монолитном доме

перепланировка-монолитный-домДома с монолитным железобетонным каркасом стали строить с начала 1990-х годов.

В настоящее время это практически основная технология, применяемая в массовом гражданском строительстве.

перепланировка-монолитный-дом

 

 

Материалы и отделка наружных стен отличаются разнообразием: кирпичные стены, сэндвич-панели, навесные панели из керамзитобетона, вентилируемые фасадные системы с облицовкой керамогранитом. Внутренний каркас здания образуют монолитные железобетонные несущие колонны, стены и перекрытия. Встречаются дома со сборными или монолитными перекрытиями. Средняя этажность зданий 16 – 25 этажей.

Планировочные решения квартир достаточно разнообразны, так как каждый монолитный дом возводится по индивидуальным проектам.

перепланировка-монолитный-домМногие квартиры в современных домах отличаются просторными кухнями и большими санузлами, но часто планировка не может похвастаться удобством. Иногда возникает необходимость изменить количество комнат, сделать общую гостиную или отделить кухонную зону, изолировать родительскую спальню или детскую комнату.

 

перепланировка-монолитный-домКонечно, собственники задумываются о перепланировке квартиры, чтобы улучшить свое жилье и сделать его максимально комфортным.

Удачными вариантами перепланировки будут объединение ванной и санузла, переоборудование кладовых, устройство подсобных хозяйственных помещений для постирочной или гардеробной, устройство встроенных шкафов или создание большого холла-гостиной.

перепланировка-монолитный-дом

Какие требования предъявляются к перепланировке в монолитном доме?

Перед началом согласования перепланировки стоит уделить внимание техническому обследованию конструкций здания и определить наличие несущих стен, колонн, простенков в квартире.

Перегородки в современных монолитных домах выполняются из гипсобетонных или газобетонных блоков. Их допускается полностью или частично демонтировать при перепланировке.

В квартирах с несущими монолитными железобетонными стенами, при необходимости устройства проемов, нужно рассчитать и сделать усиление проема. При устройстве проема нужно определить подходящее место: не следует располагать проем слишком близко к углу или торцу стены, а если на выше- или нижерасположенных этажах уже сделаны проемы – привязать расположение проектируемого проема к ним.

Для новых домов не старше 10 лет может потребоваться получить согласие застройщика, особенно в случае изменения фасадов.

перепланировка-монолитный-дом

Возможности перепланировки в монолитном доме ограничены только пожеланиями собственника и требованиями строительных, пожарных, санитарно-гигиенических норм.

Наши специалисты помогут составить грамотный проект перепланировки и согласовать его.

перепланировка-монолитный-дом

 

 

Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме

Основные типы кирпичных домов в Санкт-Петербурге

кирпичный-дом-перепланировкаСтарый фонд, дома дореволюционной постройки (до 1917 года): сюда относятся здания в Центральном, Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском районах Петербурга. Их отличительная особенность – массивные кирпичные стены (могут быть толщиной до 1 м), перекрытия по деревянным или металлическим балкам, высокие потолки, разнообразные планировки и состав квартир с количеством комнат от одной до 8 – 10 и небольшая этажность, чаще до 5 этажей. Есть старый фонд с капремонтом.кирпичный-дом-перепланировка

Сталинские дома строились в период с 1928 года по 1965 год. Это 3-7-этажные здания из силикатного или керамического кирпича с деревянными или металлическими балками (довоенный период) или бетонными плитами перекрытий (послевоенный период).

Основные района застройки — Петроградский, Московский, Выборгский, Центральный, Адмиралтейский.

кирпичный-дом-перепланировкаКвартиры в домах отличались в зависимости от статуса здания: одно-, двух-, трех-, четырехкомнатные в номенклатурных домах и многокомнатные коммунальные квартиры, коридорная система в рядовой застройке.

Отдельно можно выделить немецкие коттеджи, строившиеся в короткий период с 1945 года по 1952 год. Этажность: 2-4 этажа. Балки перекрытий в таких домах деревянные.

Широко представлены в Петербурге кирпичные дома серий 1-528кп-40, 41 – 42 – 43 (другой вариант – серия 131 «укороченная»). Это 9-этажные точечные или на 4-8 парадных.  Дома этой серии относятся к брежневскому периоду. Перекрытия сборные пустотные железобетонные.кирпичный-дом-перепланировка

Серия 1-528кп-80э – 81э пришла на замену домам серии 1-528кп40 с увеличением высотности до 14 этажей.Строилась во всех районах застройки в период 60-х годов, в начале 70-х.

Поздняя модификация 528 — серия 1-528КП-82представляет собой 16-этажные «точечные» здания. Строилась в 1977 — 1990-х годах в Купчино, Весёлом Посёлке, Ржевке-Пороховых, на Гражданке и в Шувалово-Озерках.

кирпичный-дом-перепланировкаДома серий Ш-5733 и Ш-5833/14, а также серия Щ-5416 строились по типовым проектам во 2 половине 1960-х — 1970-х годов. В зданиях было по 12 этажей, состав квартир от 1-комнатных до 4-комнатных, одна парадная. В квартирах предусмотрены лоджии или балконы.

Популярная в стране серия 1-447С в Петербурге представлена в основном домами-общежитиями.

Другая серия общежитий Щ9378/23к в 15 этажей строилась на рубеже 70-х — 80-х в районах застройки тех годов — например, на Юго-Западе и в Пороховых, на Гражданке.

К современному строительству можно отнести кирпичные дома с монолитными каркасом.

кирпичный-дом-перепланировка

Требования к перепланировке

Возможностей для перепланировки квартиры в кирпичном доме очень много.

Немного сложнее выполнить работы в зданиях старого фонда с балочными перекрытиями, так как состояние такой недвижимости часто неудовлетворительное и при ремонте часто приходится менять полы, усилять балки перекрытий и стены.

Начать следует с определения положения несущих капитальных стен. В кирпичных домах несущие стены в пределах одной квартиры вероятнее всего могут быть расположены только в старом фонде в больших коммунальных квартирах на две стороны. В более поздней типовой застройке квартиры меньше по площади, проекты более унифицированы, и встретить здесь несущую стену в квартире редкость.

Существующие перегородки в комнатах, кухне, ванной, санузле обычно выполнялись из гипсокартона (в новых домах), гипсоблоков, шлакоблоков, деревянного каркаса, дранки и прочих материалов (в старом фонде). Такие перегородки можно будет демонтировать, при этом балочные перекрытия нужно вывесить перед началом работ. Перед демонтажем перегородок рекомендуем сделать техническое обследование конструкций стен и перекрытий, так как в домах старого фонда перегородки могут быть связаны с балками и играть определённую роль в обеспечении жесткости.

Новые перегородки в домах с балочными перекрытиями не следует опирать на межбалочное заполнение.

При значительном изменении нагрузок на балки потребуется выполнить поверочный расчет их несущей способности в новых условиях.

кирпичный-дом-перепланировка

Что делать, если в квартире есть несущая стена?

Если Вам нужно сделать или расширить в ней проем, это возможно при разработке специального проекта по усилению проема и прохождении экспертизы конструктивных решений. Грамотный специалист выполнит необходимые расчеты и даст рекомендации по устройству усиления.

Многие здания старого фонда относятся к выявленным объектам кулуарного наследия, а значит перепланировку в квартире нужно согласовать с КГИОП.

Дальнейшие все требования к перепланировке квартиры в кирпичном доме не отличаются от общего порядка согласования. Перепланировка квартиры должна соответствовать строительным, пожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам.

Перепланировка квартиры в панельном доме

Типовые серии панельных домов в Санкт-Петербурге

согласование-перепланировкиВ Петербурге достаточно распространена и известна серия домов-«кораблей» 1ЛГ-600.

Отличительные характеристики 1-ЛГ-600-I это крупно-панельный тип дома из 12 — 15 этажей с набором 1-,3-комнатых квартир. Панели выпускались на Автовском ДСК. Годы строительства – 1970е — 1982 гг. Дома, построенные по этой серии, имели белый цвет фасадов и ряды узких окон, что придавало им сходство с круизными лайнерами. Основные районы застройки: Красносельский, Кировский, но встретить «корабль» можно в любом спальном районе города.

 

 

согласование-перепланировкиВсем знакома серия 137. Отличительные характеристики: 9-16-этажные дома из облегченных керамзитобетонных панелей от производителя ДСК — 4. Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырех-, пятикомнатные. Годы строительства: 1973-1995 гг. Дома 137 серии встречаются во всех районах города, кроме Центрального и Петроградского. Позже появились некоторые модифицированные версии: монолитно-панельный или монолитно-кирпичный вариант на базе 137 серии, которые возводятся практически по настоящее время в Невском районе, в Купчино, Калининском, Красносельском, Красногвардейском районах.

 

 

 

согласование-перепланировкиДевятиэтажные дома 606 (1ЛГ-606) серии распространены в Московском, Калининском, Фрунзенском, Красногвардейском районах. Серия обладает набором квартир от 1-комнатных до 4-комнатнызх (на первых этажах). Наружные стены выполнены из бетонных панелей Полюстровского и Кузнецовского ДСК. Годы строительства: 1967-1973.

 

 

 

 

согласование-перепланировки

В разное время строились дома 602, 121, 504 (504Д) серии и их модификации.

Пятиэтажные панельные дома ранних серий 1-335, ОД и строившиеся после них ленинградские серии 1-507/1ЛГ-507, 1ЛГ-504, 1ЛГ-502В, известные как «хрущевки», составляют массовую застройку некоторых кварталов на севере Купчино, севере Весёлого посёлка, в Ульянке, на востоке Московского района, на Пискаревке и Гражданке.

Требования к перепланировке

В квартире в таком доме, построенном из крупноблочных панелей, процесс перепланировки нужно начать с обследования квартиры и определения наличия несущих стен. Зачастую несущими являются все стены, кроме ограждающих перегородок у ванны, санузла и кухни.

Если стены между комнатами и кухней выполнены из несущих панелей — полностью демонтировать их запрещено!

Устройство проемов в несущих стенах возможно только с грамотным усилением и после проведения экспертизы проектной документации.
Это усложняет процесс согласования и ремонта, но не делает его невозможным.

Существует множество вариантов перепланировки в панельных домах, не смотря на то, что возможности перепланировки ограничены наличием несущих стен в квартире.

Наиболее частые случаи: объединение ванной и туалета, расширение их на площадь коридора и перенос дверного проема, расширение кухни за счет коридора, устройство проема в панельной стене между кухней и комнатой, установка новых перегородок и устройство подсобных помещений в коридоре или гардеробной в комнате.

панельный-дом

Что можно сделать при перепланировке в панельном доме?

Практически все, что и в квартире без несущих стен:

  • Сделать новый, расширить существующий дверной проем (с устройством усиления проема в несущей панельной стене)
  • Объединить туалет и ванную
  • Демонтировать встроенные шкафы, антресоли
  • Расширить кухню или ванную на площадь коридора
  • Установить новые перегородки
  • Демонтировать старые (ненесущие) перегородки, перенести в них дверные проемы
  • Переставить или заменить сантехнику, отопительные приборы, установить новые

При правильно составленном проекте никаких преград для согласования перепланировки в панельном доме нет. Процесс согласования проходит стандартно.

 

Согласование на устройство проема (в несущих стенах)

Устройство проема (или расширение существующего) в несущих стенах (в квартирах и помещениях) позволяет  воплотить смелые дизайнерские решения в планировке, объединить помещения, сделать новые оконные или дверные проемы.

Устройство проема в несущей стене возможно с обязательным усилением по разработанному проекту. Для разных видов стен (кирпичная, бетонная, панельная) в зависимости от нагрузки, количества этажей, толщины стены и размера проема варианты усиления разрабатываются индивидуально.

Перед разработкой проекта устройства и усиления проема необходимо выполнить техническое обследование строительных конструкций.

Проектная документация по  устройству проема должна пройти экспертизу конструктивных решений. Только после этого можно приступать к работам.

устройство проема

Необходимо учитывать, что устройство проемов в наружных стенах является вмешательством в общее имущество дома. Пунктом 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Перевод квартиры в нежилой фонд

Согласование перевода квартиры в нежилой фонд возможно для квартир, расположенных на первых этажах, с возможностью устройства отдельного, изолированного от остальных жильцов дома входа в помещение.

Порядок перевода определен в ЖК РФ, Глава 3:

  • «Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.»
  • «Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.»

Обычно при переводе квартиры в нежилой фонд предусматривается устройство отдельного входа из существующего оконного проема (или отдельно, в наружной стене). Подробнее о вопросах устройства отдельного входа в этой статье ⇒

нежилой фонд

Обратитесь к нашим специалистам за подробной консультацией!

нежилой фонд

В результате согласования Вы получаете проект перепланировки квартиры под нежилое помещение в соответствии с планируемым назначением (кафе, салон красоты, офис) и распоряжение о переводе в нежилой фонд.

перевод в нежилой фонд

 

Преимущества перевода квартиры в нежилой фонд очевидны:

  • Получение прибыли от сдачи в аренду
  • Продажа нежилой недвижимости по более высокой цене, по сравнению с пониженной стоимостью квартиры на первом этаже
  • Открытие собственного бизнеса на полученной нежилой площади

 

Сам проект перепланировки квартиры для перевода в нежилой фонд практически не отличается от проекта перепланировки нежилого помещения. Должна быть разработана проектная документация в полном объеме со всеми необходимыми разделами, отражающими решения по новой планировке, устройству проемов и отдельного входа, инженерным коммуникациям.

нежилой фонд

Обязательным условием согласования проекта и перевода в нежилой фонд является проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

нежилой фонд

В обычном случае перепланировка квартиры для перевода в нежилой фонд выполняется с устройством отдельного входа: демонтируется часть стены под окном (понижается отметка проема до уровня пола в помещении), устраиваются ступени на примыкающем земельном участке.

Эти работы затрагивают (уменьшают) общее имущество собственников дома – часть стены и земельного участка.

Следовательно, должно быть получено 100% согласие от всех собственников.

Это требование зачастую является наиболее сложным во всем процессе перевода квартиры в нежилой фонд. Мы рекомендуем начинать перевод квартиры именно с проведения собрания, так как при наличии менее 100% согласия от всех жильцов, оформление перевода квартиры в нежилой фонд окажется под вопросом.


Прямого указания о проведении собрания именно для процедуры перевода в нежилой фонд в Жилищном кодексе нет. Пакет документов, который собственник должен был подать через МФЦ для перевода жилого помещения в нежилое, следующий (Статья 23 ЖК РФ):

  1. заявление о переводе помещения;
  2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
  3. технический паспорт такого помещения;
  4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Некоторое время назад именно так и происходило: проект перепланировки легко согласовывался с МВК, а далее подавался пакет документов для перевода в нежилой фонд. Если по желанию Администрации и требовалось собрание, достаточным считалось 2/3 голосов.


В настоящий момент требования ужесточились и переводы квартир в нежилой фонд, из-за невозможности собрать 100% голосов, стали практически единичными случаями.


Вся перепланировка квартиры для перевода в нежилой фонд, как и любое переустройство и (или) перепланировка жилого помещения должна проводятся с соблюдением требований действующего российского законодательства, в соответствии с нормами статьи 26 Жилищного кодекса РФ.

  • «Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.»

Согласование проекта перепланировки может быть получено при условии соблюдения требований части 3 статьи 36 ЖК РФ.

  • «Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.»

Также, согласно статьи 44 ЖК РФ

  • «К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта»

В Гражданском кодексе РФ (статья 247, часть 1) указано, что

  • «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.»

 

нежилой фонд

Абсолютно безвыходных ситуаций не бывает.

Будем рады помочь Вам в достижении желаемого результата!

нежилой фонд

 

Согласование перепланировки нежилого помещения

checkПерепланировка нежилого помещения часто включает в себя следующие виды работ:

 

Наша компания выполняет все виды работ по согласованию проектов перепланировки нежилых и жилых помещений!

Обратитесь к нашим специалистам, чтобы получить бесплатную консультацию по Вашему объекту.

Выполним получение согласований от отдельных инстанций (СЭС, МЧС (ОГПН), КГА), например, для предприятия общественного питания.
Выполним разработку любых разделов документации для проекта перепланировки.

перепланировка

checkК проектам перепланировки нежилых помещений применяются более жесткие требования, по сравнению с проектами перепланировки жилых квартир.

 

Следовательно, Вам потребуется получить больше разрешительных документов на перепланировку, и процесс займет больше времени.

При перепланировке любого нежилого помещения обязательно получение экспертного заключения в органах санитарно-эпидемиологической службы города (СЭС).

перепланировка

check

Проект перепланировки нежилого помещения включает в себя больше разделов проектной документации:

 

ОПЗ — Общая пояснительная записка

– это краткое описание всех разделов проекта перепланировки с предоставлением общих сведений о помещении и инженерных системах и обоснования для технических решений.

Включает в себя:

  • Генеральный план и благоустройство территории
  • Противопожарные мероприятия
  • Теплотехнический расчет оконных и дверных заполнений
  • Мероприятия по защите от шума
  • Расчет образования отходов
  • Мероприятия по охране труда, технике безопасности
  • Основные положения организации строительства
  • Мероприятия по охране окружающей среды
  • Мероприятия по обеспечению жизнедеятельности инвалидов и маломобильных групп населения

 

АР — Архитектурные решения

В АР отражены изменения в планировке помещения (изменения расположения перегородок, демонтаж и монтаж новых перегородок, устройство или закладка проемов, изменение расположения сантехнического оборудования), будущие назначения помещений, материалы отделки, спецификации оконных и дверных заполнений

 

АС — Архитектурно-строительные решения (проект реконструкции фасадов)

Раздел АС разрабатывается при необходимости для помещений с устройством нового входа, расширению оконных или дверных проемов, изменению конфигурации существующих входов (например, устройство крыльца с пандусом)

 

КР — Конструктивные решения

В данном разделе выполняются чертежи на следующие виды работ:

  • устройство проемов в несущих стенах
  • расширение проемов
  • устройство проемов в перекрытиях
  • демонтаж конструктивных элементов
  • устройство новых конструктивных элементов, например лестницы или крыльца
  • Выполняются и поверочные расчеты.

 

КЕО и инсоляция

Расчеты естественной освещенности для нормируемых помещений

 

ТХ — Технологические решения

В данном разделе проектной документации выполняется описание технологического процесса в зависимости от назначения помещения, разрабатываются чертежи расстановки оборудования и составляются спецификации на него.

 

ВК — Водопровод и канализация

В разделе ВК выполняется

  • пояснительная записка с описанием проектируемых систем холодного и горячего водопровода, систем бытовой и производственной канализации
  • расчет расходов водопотребления и водоотведения
  • выполнение планов и аксонометрических схем систем водоснабжения и канализации.
  • составления спецификации материалов и оборудования

 

ЭО — Электрооборудование и электроосвещение

В данном разделе должны быть выполнены:

  • пояснительная записка с описанием принятых проектных решений по электроснабжению и электроосвещению
  • расчет электрической мощности всех технологических потребителей, однолинейная принципиальная электрическая схема
  • план расстановки розеток, выводов для потребителей
  • план системы освещения
  • спецификация оборудования и материалов

 

ОВ — Вентиляция

Механическая приточная и вытяжная вентиляция обязательна для помещений предприятий общественного питания, салонов красоты, маникюрных кабинетов и пр.

В разделе ОВ должны быть указаны:

  • проектные решения по устройству требуемой вентиляции, расчет расходов воздуха для нормируемых помещений
  • акустический расчет от шума при работе системы вентиляции
  • планы системы вентиляции и аксонометрические схемы
  • спецификация оборудования

 

ОВ Отопление

Обычно в системе отопления изменений не планируется, поэтому в данном разделе выполняются описание существующей системы отопления нежилого помещения, аксонометрическая схема и спецификация оборудования.

При необходимости, возможно указание замены существующих радиаторов на аналогичные по тепловой мощности.

В случае переноса радиатора (например, при устройстве нового входа из оконного проема), это должны быть также отражено в данном разделе документации.

error: Ups!