Архив метки отдельный вход

Раздел квартиры и согласование перепланировки

В старом фонде Санкт-Петербурга осталось немало бывших коммунальных квартир, состоящих из 5 – 8 комнат и имеющих два входа (парадный и с черной лестницы). Зачастую владельцы такой недвижимости задаются вопросом о разделе квартиры на две изолированные части. 

раздел

Плюсов в разделе и перепланировке много:

  • можно получить две отдельные квартиры вместо одной
  • разъехаться с соседями по коммуналке в разные квартиры, если у недвижимости есть несколько собственников
  • продать одну выделенную квартиру и оставаться жить во второй
  • продать обе квартиры, получив прибыль. Квартиру меньшей площади можно легче и выгоднее продать, а стоимость двух квартир по 50 кв.м. может быть больше чем стоимость коммунальной квартиры из 5 комнат площадью 100 кв.м.

Рассмотрим, что нужно для согласования такой перепланировки.

  1. при разделе для каждой квартиры должен быть отдельный изолированный вход с лестничной клетки здания. Идеальный вариант, если у квартиры уже есть два существующих входа. В некоторых случаях, можно обустроить два входа через существующий коридор, отделив часть площади квартиры в общий тамбур.
  2. для каждой квартиры должны быть собственные вентканалы и инженерные системы (стояки водоснабжения, канализации, отопления)
  3. должна быть возможность устроить кухни и санузлы в квартирах, не нарушая требований строительных норм. Например, туалет, ванная, кухня не могут располагаться над жилыми комнатами. Под жилой комнатой можно располагать только кухню с электрической плитой. Кухни должны быть естественно освещены через оконные проемы.
  4. нужно определиться с возможностью использования газового или электрического оборудования (плиты и водонагревателя) и возможностью присоединить дополнительную электрическую или газовую мощность, которая понадобится для второй квартиры. Для этого нужно обращаться в ресурсоснабжающие организации (Петербурггаз или Ленэнерго) и разрабатывать проект.

 

разделЛегче всего выполнить раздел квартиры, расположенной на первом этаже (или на вышерасположенных этажах, если снизу под ними нежилые помещения).

В этом случае вы практически не ограничены «сырыми» зонами и можете располагать санузлы и кухни в нужных местах.
Хорошими предпосылками для раздела квартиры на высоких этажах являются достаточное количество санузлов в разных частях квартиры, наличие помещений, где можно оборудовать кухню (так называемые МОП или холлы).

Не стоит забывать, что квартиры в старых домах очень разнообразны; часто планировка квартиры снизу легко может отличаться от вашей планировки. Чтобы определить возможность раздела квартиры, необходимо получить поэтажные планы с экспликацией помещений и проверить, не нарушаете ли вы расположение «сырых» зон.

 


Обращайтесь за подробной консультацией к нашим специалистам! Мы сможем предоставить полную информацию и помочь в сложном вопросе.

 

 

 

Согласование изменений фасадов (согласование отдельного входа)

Согласование и устройство отдельного входа наиболее часто требуется при переводе жилого помещения в нежилой фонд.

Нормами определяется необходимость устройства отдельного изолированного от жильцов дома входа для нежилого помещения с целью соблюдения требований статей жилищного кодекса, строительных правил, правил пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологический требований.

Также этот вид работ может быть востребован при реконструкции и перепланировке существующего нежилого помещения с изменением его назначения, улучшением характеристик помещения. В этом случае речь идет об устройстве дополнительного входа в дополнение к существующему. Например, при обустройстве отдельного входа со стороны лицевого фасада в дополнение к существующему входу со двора появляются новые возможности использования помещения.

Устройство отдельного входа возможно выполнить несколькими способами:

  • устройство проема из существующего окна. При выполнении работ разбирается часть стены под окном, но сохраняется перемычка и горизонтальные габариты, что позволяет в большинстве случаев обойтись без дополнительного усиления стены, и, следовательно, уменьшить затраты.
  • устройство проема в наружной стене без оконных проемов.  До выполнения работ нужно обязательно разработать проект и согласовать усиление проектируемого проема.

 


согласование

 


Правилами содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 № 1135 (п.3.1.2.) установлено, что «действия, связанные с устройством, реконструкцией, ликвидацией входов, изменением габаритов и конфигурации проемов, установкой дверных конструкций, козырьков и иных элементов оборудования, устройством лестниц и приямков, изменением их цветового решения, должны быть согласованы с Комитетом по градостроительству и архитектуре, а для объектов культурного наследия, а также зданий, сооружений, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия, границах архитектурных ансамблей и охраняемых ландшафтов, — с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, а также с собственниками зданий и сооружений и соответствовать нормативно- технической документации».

Реализация проектов по устройству отдельных входов в помещения связана с разборкой кладки кирпича в фасадных капитальных стенах, то есть является вмешательством в общее имущество дома в части объема стены. Пунктом 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Если устройство отдельного входа невозможно без использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (разборка части стены) должно быть проведено собрание и получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.

Согласование на устройство проема (в несущих стенах)

Устройство проема (или расширение существующего) в несущих стенах (в квартирах и помещениях) позволяет  воплотить смелые дизайнерские решения в планировке, объединить помещения, сделать новые оконные или дверные проемы.

Устройство проема в несущей стене возможно с обязательным усилением по разработанному проекту. Для разных видов стен (кирпичная, бетонная, панельная) в зависимости от нагрузки, количества этажей, толщины стены и размера проема варианты усиления разрабатываются индивидуально.

Перед разработкой проекта устройства и усиления проема необходимо выполнить техническое обследование строительных конструкций.

Проектная документация по  устройству проема должна пройти экспертизу конструктивных решений. Только после этого можно приступать к работам.

устройство проема

Необходимо учитывать, что устройство проемов в наружных стенах является вмешательством в общее имущество дома. Пунктом 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Перевод квартиры в нежилой фонд

Согласование перевода квартиры в нежилой фонд возможно для квартир, расположенных на первых этажах, с возможностью устройства отдельного, изолированного от остальных жильцов дома входа в помещение.

Порядок перевода определен в ЖК РФ, Глава 3:

  • «Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.»
  • «Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.»

перевод в нежилой фонд

В результате согласования Вы получаете проект перепланировки квартиры под нежилое помещение в соответствии с планируемым назначением (кафе, салон красоты, офис) и распоряжение о переводе в нежилой фонд.

Обычно при переводе квартиры в нежилой фонд предусматривается устройство отдельного входа из существующего оконного проема (или отдельно, в наружной стене). Подробнее о вопросах устройства отдельного входа в этой статье ⇒

нежилой фонд

Обратитесь к нашим специалистам за подробной консультацией!

нежилой фонд

Преимущества перевода квартиры в нежилой фонд очевидны:

  • Получение прибыли от сдачи в аренду
  • Продажа нежилой недвижимости по более высокой цене, по сравнению с пониженной стоимостью квартиры на первом этаже
  • Открытие собственного бизнеса на полученной нежилой площади

Сам проект перепланировки квартиры для перевода в нежилой фонд практически не отличается от проекта перепланировки нежилого помещения. Должна быть разработана проектная документация в полном объеме со всеми необходимыми разделами, отражающими решения по новой планировке, устройству проемов и отдельного входа, инженерным коммуникациям.

нежилой фонд

Обязательным условием согласования проекта и перевода в нежилой фонд является проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

нежилой фонд

В обычном случае перепланировка квартиры для перевода в нежилой фонд выполняется с устройством отдельного входа: демонтируется часть стены под окном (понижается отметка проема до уровня пола в помещении), устраиваются ступени на примыкающем земельном участке.

Эти работы затрагивают (уменьшают) общее имущество собственников дома – часть стены и земельного участка.

Следовательно, должно быть получено 100% согласие от всех собственников.

Это требование зачастую является наиболее сложным во всем процессе перевода квартиры в нежилой фонд. Мы рекомендуем начинать перевод квартиры именно с проведения собрания, так как при наличии менее 100% согласия от всех жильцов, оформление перевода квартиры в нежилой фонд окажется под вопросом.


Прямого указания о проведении собрания именно для процедуры перевода в нежилой фонд в Жилищном кодексе нет. Пакет документов, который собственник должен был подать через МФЦ для перевода жилого помещения в нежилое, следующий (Статья 23 ЖК РФ):

  1. заявление о переводе помещения;
  2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
  3. технический паспорт такого помещения;
  4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Некоторое время назад именно так и происходило: проект перепланировки легко согласовывался с МВК, а далее подавался пакет документов для перевода в нежилой фонд. Если по желанию Администрации и требовалось собрание, достаточным считалось 2/3 голосов.


В настоящий момент требования ужесточились и переводы квартир в нежилой фонд, из-за невозможности собрать 100% голосов, стали практически единичными случаями.


Вся перепланировка квартиры для перевода в нежилой фонд, как и любое переустройство и (или) перепланировка жилого помещения должна проводятся с соблюдением требований действующего российского законодательства, в соответствии с нормами статьи 26 Жилищного кодекса РФ.

  • «Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.»

Согласование проекта перепланировки может быть получено при условии соблюдения требований части 3 статьи 36 ЖК РФ.

  • «Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.»

Также, согласно статьи 44 ЖК РФ

  • «К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта»

В Гражданском кодексе РФ (статья 247, часть 1) указано, что

  • «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.»

 

нежилой фонд

Абсолютно безвыходных ситуаций не бывает.

Будем рады помочь Вам в достижении желаемого результата!

нежилой фонд

 

Согласование перепланировки нежилого помещения

Перепланировка нежилого помещения часто включает в себя следующие виды работ:

Наша команда успешно выполняет все виды работ по согласованию проектов перепланировки нежилых помещений! Накоплен большой опыт и знания, позволяющие выполнять проекты любой сложности.

Поможем в получении согласований от отдельных инстанций (СЭС, МЧС (ОГПН), КГА), например, для предприятия общественного питания.

Выполним разработку любых разделов документации для проекта перепланировки.

перепланировка

checkК проектам перепланировки нежилых помещений применяются более жесткие требования, по сравнению с проектами перепланировки жилых квартир.

Следовательно, Вам потребуется получить больше разрешительных документов на перепланировку, и процесс займет больше времени.

При перепланировке любого нежилого помещения обязательно получение экспертного заключения в органах санитарно-эпидемиологической службы города (СЭС).

перепланировка

check

Проект перепланировки нежилого помещения включает в себя больше разделов проектной документации:

 

ОПЗ — Общая пояснительная записка

– это краткое описание всех разделов проекта перепланировки с предоставлением общих сведений о помещении и инженерных системах и обоснования для технических решений.

Включает в себя:

  • Генеральный план и благоустройство территории
  • Противопожарные мероприятия
  • Теплотехнический расчет оконных и дверных заполнений
  • Мероприятия по защите от шума
  • Расчет образования отходов
  • Мероприятия по охране труда, технике безопасности
  • Основные положения организации строительства
  • Мероприятия по охране окружающей среды
  • Мероприятия по обеспечению жизнедеятельности инвалидов и маломобильных групп населения

 

АР — Архитектурные решения

В АР отражены изменения в планировке помещения (изменения расположения перегородок, демонтаж и монтаж новых перегородок, устройство или закладка проемов, изменение расположения сантехнического оборудования), будущие назначения помещений, материалы отделки, спецификации оконных и дверных заполнений

 

АС — Архитектурно-строительные решения (проект реконструкции фасадов)

Раздел АС разрабатывается при необходимости для помещений с устройством нового входа, расширению оконных или дверных проемов, изменению конфигурации существующих входов (например, устройство крыльца с пандусом)

 

КР — Конструктивные решения

В данном разделе выполняются чертежи на следующие виды работ:

  • устройство проемов в несущих стенах
  • расширение проемов
  • устройство проемов в перекрытиях
  • демонтаж конструктивных элементов
  • устройство новых конструктивных элементов, например лестницы или крыльца
  • Выполняются и поверочные расчеты.

 

КЕО и инсоляция

Расчеты естественной освещенности для нормируемых помещений

 

ТХ — Технологические решения

В данном разделе проектной документации выполняется описание технологического процесса в зависимости от назначения помещения, разрабатываются чертежи расстановки оборудования и составляются спецификации на него.

 

ВК — Водопровод и канализация

В разделе ВК выполняется

  • пояснительная записка с описанием проектируемых систем холодного и горячего водопровода, систем бытовой и производственной канализации
  • расчет расходов водопотребления и водоотведения
  • выполнение планов и аксонометрических схем систем водоснабжения и канализации.
  • составления спецификации материалов и оборудования

 

ЭО — Электрооборудование и электроосвещение

В данном разделе должны быть выполнены:

  • пояснительная записка с описанием принятых проектных решений по электроснабжению и электроосвещению
  • расчет электрической мощности всех технологических потребителей, однолинейная принципиальная электрическая схема
  • план расстановки розеток, выводов для потребителей
  • план системы освещения
  • спецификация оборудования и материалов

 

ОВ — Вентиляция

Механическая приточная и вытяжная вентиляция обязательна для помещений предприятий общественного питания, салонов красоты, маникюрных кабинетов и пр.

В разделе ОВ должны быть указаны:

  • проектные решения по устройству требуемой вентиляции, расчет расходов воздуха для нормируемых помещений
  • акустический расчет от шума при работе системы вентиляции
  • планы системы вентиляции и аксонометрические схемы
  • спецификация оборудования

 

ОВ Отопление

Обычно в системе отопления изменений не планируется, поэтому в данном разделе выполняются описание существующей системы отопления нежилого помещения, аксонометрическая схема и спецификация оборудования.

При необходимости, возможно указание замены существующих радиаторов на аналогичные по тепловой мощности.

В случае переноса радиатора (например, при устройстве нового входа из оконного проема), это должны быть также отражено в данном разделе документации.

перепланировка

Чтобы узнать о процессе согласования, стоимости или сроках

Вы можете связаться с нами по тел. +7 (921) 959-58-35 или e-mail 9595835@mail.ru