Архив метки проект

Сколько времени занимает согласование перепланировки?

Итак, посчитаем, сколько времени может занять согласование перепланировки.

В нашем примере мы будем согласовывать перепланировку в спальном районе в многоэтажном доме, не являющимся объектом культурного наследия без изменений в несущих конструкциях и изменений фасадов.

перепланировка-петроградский-район

Этапы работ по согласованию:

перепланировка-петроградский-район

1.Предоставление Заказчиком исходных данных, в том числе технического паспорта на квартиру. В случае, если технического паспорта нет, его следует заказать в Пиб.

2. Заказ и получение исходных-разрешительных документов:

1 день
  • Акт обследования вентканалов.
1 день
  • Технические условия на подключение к инженерным сетям (водоснабжение, водоотведение, отопления, электроснабжение).
14-30 рабочих дней

** Если «сырые» зоны и инженерное оборудование не изменяются можно начинать согласование без планов Пиб и технических условий.

  • Обмерные работы
1 день
  • Обследование строительных конструкций (при необходимости)
1 день
  • Анализ полученной документации и Разработка проекта перепланировки
7 рабочих дней
  • Согласование проекта перепланировки в МЧС и ЖКС/ТСЖ (УК).
14 — 30 рабочих дней
  • Согласование проекта перепланировки в МВК. Получение разрешения на производство строительных работ по проекту.
30 рабочих дней

3. Ввод в эксплуатацию квартиры после выполнения строительных работ

  • Оформление пакета документов по тех.надзору — подготовка актов на скрытые работы, договора тех.надзора, договора подряда
5-7 рабочих дней
  • Получение справки о выполнении технических условий
5-7 рабочих дней
  • Выполнение переобмера квартиры с новой планировкой
5-7 рабочих дней
  • Подача комплекта документов в МВК. Комиссия МВК выходит на объект, оценивает соответствие выполненных работ проекту перепланировки и выдает акты ввода в эксплуатацию.
30 рабочих дней

4. На основании актов ввода в эксплуатация нужно заказать изготовление технического плана у аккредитированного кадастрового инженера или в Пиб.

5. Полученный технический план сдать через МФЦ в Росреестр для внесения изменений и получить новую выписку из ЕГРН с новыми данными: планировкой, площадью.

  • Изготовление технического плана
7 рабочих дней
  • Внесение изменений
7 рабочих дней

Итого: 4 месяца от начала работы над проектом перепланировки до получения новой выписки ЕГРН

без учета времени выполнения самих строительно-ремонтных работ. Вы можете начинать их делать параллельно с согласованием проекта или работ могут быть выполнены на момент согласования. перепланировка-петроградский-район

Для домов-памятников нужно получать согласование КГИОП и проводить историко-культурную экспертизу, что увеличивает сроки согласования до 6-8 месяцев.

Если планируется устройство проемов в несущих стенах, дополнительно требуется проведение экспертизы проектной документации по устройству проемов. Такая экспертиза занимает от 14 рабочих дней.

Перепланировка на объектах культурного наследия (в доме-памятнике)

перепланировка в доме-памятнике

перепланировка-КГИОП

В Петербурге около 9 тысяч зданий имеют статус «выявленных объектов культурного наследия».  Перепланировку жилых и нежилых помещений в таких домах нужно согласовывать с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП).

КГИОП согласованиеЧитать также  Штрафы КГИОП за самовольные работы

Основным нормативным правовым актом, регулирующим содержание, сохранение, использование, государственную охрану объектов культурного наследия, является Федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

перепланировка-КГИОП

Что такое дом-памятник?

Объекты культурного наследия, согласно Федеральному закону №73-ФЗ: объекты недвижимого имущества и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры.

Все объекты культурного наследия делятся на 3 категории:

  • федерального значения
  • регионального значения
  • местного значения (в Санкт-Петербурге последней категории не выявлено)
  • здания с особым статусом «выявленные объекты культурного наследия», которые до принятия окончательного решения о признании (непризнании) их памятниками, т.е. включения или невключения их в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — реестр), подлежат государственной охране наряду с объектами культурного наследия.

Обязательному сохранению при перепланировке на объекте культурного наследия подлежат особенности объекта, послужившие основаниями для признания его памятником (предметы охраны).

В Санкт-Петербурге в большинстве случаев к предметам охраны памятников, являющихся зданиями, относятся их объемно-пространственное решение, габариты, планировка в пределах капитальных стен, отделка лицевых фасадов и многие другие элементы, перечень которых устанавливается КГИОП.

перепланировка-КГИОП

Перепланировка в доме-памятнике.

В силу пункта 1 статьи 40 Федерального закона № 73-ФЗ под сохранением объекта культурного наследия понимаются меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Любые работы, связанные с ремонтом памятника, переносом перегородок, инженерных коммуникаций и т.п., также относятся к работам по сохранению и требуют получения разрешительной документации.

Если в квартире имеются ценные предметы интерьера (камины, печи, лестницы, деревянные двери или оконные рамы с декоративными элементами – ручками, фурнитурой, лепнина на потолке или стенах, полы), включенные в предметы охраны, то проект приспособления и реставрации должен предусматривать мероприятия по сохранению, а при необходимости по восстановлению или консервации данных архитектурных элементов.

Узнать подробнее о согласовании проектной документации с КГИОП → 

перепланировка-КГИОП

Требования к согласованию перепланировки в доме-памятнике (на объекте культурного наследия).

Общий порядок работ по согласованию и вводу в эксплуатацию:

  1. Получить задание КГИОП (30 рабочих дней);
  2. Разработать проектную документацию;
  3. Провести государственную историко-культурную экспертизу проектной документации (при необходимости);
  4. Провести государственную экспертизу проектной документации в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ (при необходимости);
  5. Получить в КГИОП согласование КГИОП проектной документации на основании положительного вывода государственной историко-культурной экспертизы (30 рабочих дней или если акт экспертизы сдается отдельно, срок его рассмотрения составляет 45 рабочих дней) (при необходимости);
  6. Получить разрешение КГИОП на проведение работ по сохранению (30 рабочих дней);
  7. Получить в КГИОП разрешение на строительство (10 рабочих дней) (при необходимости);
  8. Сдать в КГИОП научный отчет о выполнении работ (90 рабочих дней со дня выполнения работ);
  9. Получить согласование научного отчета (30 рабочих дней);
  10. Получить акт приемки работ по сохранению (15 рабочих дней со дня утверждения научного отчета);
  11. Получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (10 рабочих дней) (при необходимости).

Обязательным основанием для принятия КГИОП решения о возможности проведения работ по сохранению объекта культурного наследия является заключение государственной историко-культурной экспертизы – ГИКЭ (статья 32 Федерального закона № 73-ФЗ).

Экспертиза производится до начала работ (пункт 1 статьи 31 Федерального закона № 73-ФЗ).

Экспертиза проводится по инициативе заинтересованного лица (собственника помещения).

Порядок проведения указанной экспертизы определен постановлением Правительства Российской Федерации от 15.07.2009 № 569 «Об утверждении Положения о государственной историко-культурной экспертизе».

перепланировка-КГИОП

Кто может выполнять работы по перепланировке в доме-памятнике (на объекте культурного наследия)?

К проведению работ по сохранению объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензии на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).

Лица, разрабатывающие проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, осуществляют научное руководство работами и авторский надзор до дня выполнения указанных работ.

После выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия научные руководители сдают в КГИОП отчетную документацию, включая научный отчет о выполненных работах (в течение 90 рабочих дней со дня завершения работ).

Обязательным условием приемки работ является утверждение КГИОП указанной отчетной документации.

перепланировка-КГИОП

перепланировка в доме-памятнике

Можно ли сделать кухню без окна?

Часто, чтобы увеличить жилую площадь, собственники квартир задумываются о перепланировке и переносе кухни в удобное место. На площади бывшей кухни можно обустроить дополнительную комнату или гостиную.

кухня окно

Рассмотрим, возможно ли перенести кухню на площадь «темного» коридора, подсобного помещения или в часть комнаты без окна?

Сразу определим, что кухня без естественного освещения по нормам существовать не может. Следовательно, кухню без окна согласовать невозможно.

Ранее допускалось отделение зоны кухни в коридоре светопрозрачной перегородкой, но в настоящее время в Петербурге перспективы согласования такой перепланировки стремятся к нулю.

кухня окно

Как согласовать кухню без окна? Что разрешено делать?

Можно переносить кухню в подходящее для этого по нормам место, имеющее возможность устройства естественного освещения.

В домах старого фонда можно встретить кухни в коридорах, для освещения которых устроены дополнительные окна в брандмауэрных стенах.

Если сделать новый оконный проем невозможно, один из вариантов переноса кухни в помещение без окна – согласование кухни-ниши.

В этом случае кухонное оборудование можно вынести на площадь темного коридора или кладовой, но само помещение коридора/кладовой должно иметь доступ к окну, т.е. быть объединено через открытый проем с кухней или комнатой. Проем должен быть достаточного размера, так как в помещении кухни должны соблюдаться нормы по инсоляции и естественной освещенности.

Такая кухня должна быть оснащена электрической плитой, если помещение будет иметь освещение через жилую комнату. На последнем жилом этаже, не на путях эвакуации, а также если кухня-ниша присоединяется к бывшей кухне, оборудование может быть газовым.

Для первого жилого этажа (другой вариант – отсутствие под планируемой кухней жилых помещений) кухню с электроплитой можно вынести в любое помещение с окном, кроме санузлов.

Вопросы объединения кухни с комнатой рассмотрены в нашей статье (как объединить кухню с комнатой).

кухня окно

Обратите внимание, что каждый случай индивидуален и возможность согласования зависит от типа дома или района.

Вы всегда можете обратиться к нашим специалистам для точной консультации.

 

Согласование перепланировки в Василеостровском районе

Василеостровский район – один из четырех центральных и старейших районов в Санкт-Петербурге. Его площадь 2146,88 га. В районе много зеленых насаждений, парков и скверов.

Первые капитальные здания в исторической части района начали появляться в начале 18 века. Были заложены проспекты и улицы. При планировке застройки Васильевского острова архитекторы  отводили Большому проспекту роль будущей главной магистрали. На первых чертежах улица именовалась Большим каналом, но запланированный канал так и не был прорыт. С 1730-х годов трассу называли Большой першпективной улицей, а затем — Большой першпективой. К 1730-м годам застройка острова была деревянной и доходила до 13-й линии, а далее были намечены просеки через лес. К 1750-м годам застройка дошла до 18-й линии, лес был вырублен. За 18-й линией справа от дороги образовалась болотистая местность, названная Смоленским полем. Вплоть до 1880-х годов Смоленское поле использовалось как место казни. Долгое время на этом поле жители Васильевского острова пасли скот. С середины XIX века по территории Смоленского поля начали прокладывать новые улицы и застраиваться каменными домами.

Сейчас в районе активно ведется строительство на бывших производственных территориях, а также освоение новых участков на намыве. Относительная новая часть района (за Наличной улицей) застроена во второй половине 20 века.

В Василеостровском районе представлены все типы городского жилья – от квартир и комнат в домах старого фонда до жилья в типовых панельных домах 137 серии и монолитно-кирпичных новостройках.

перепланировка-василеостровский-район

Согласование перепланировки в Василеостровском районе

выполняет районная межведомственная комиссия (МВК) по адресу: 12-я линия, 7, тел. 323-66-04; режим работы: пн. — 16-18 ч, чт.— 10-12 ч.

Предоставляемая на согласование проектная документация должна соответствовать требованиям строительных и санитарно-гигиенических норм. Согласуемая перепланировка в квартире не должна ухудшать условий проживания соседей или нарушать нормы.

перепланировка-василеостровский-район

Мы с радостью поможем Вам в согласовании перепланировки квартиры в Василеостровском районе. Для получения подробной информации о процедуре согласования Вы можете обратиться к нашим специалистам.

перепланировка-василеостровский-район

Состав проекта перепланировки: основные требования

Требования к составу проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

состав-проекта-перепланировки

Проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен содержать следующие разделы:

  • сведения об исходной и разрешительной документации;
  • пояснительная записка;
  • архитектурные решения;
  • инженерное оборудование;
  • конструктивные и объемно-планировочные решения (в случае, если затрагиваются капитальные стены, перекрытия);
  • мероприятия по организации производства работ;
  • технологические решения;
  • мероприятия по обеспечению пожарной безопасности;
  • перечень мероприятий по охране окружающий среды.

состав-проекта-перепланировки

Состав сведений об исходной и разрешительной документации:
  • сведения из свидетельства, выданного СРО, о допуске к видам работ в соответствии с законодательством Российской Федерации для оформления в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
  • сведения о правоустанавливающих документах на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;
  • задание на проектирование;
  • проект благоустройства, согласованный Комитетом по градостроительству и архитектуре (далее – КГА), в случаях, установленных Правилами благоустройства территории Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961 «О Правилах благоустройства территории Санкт-Петербурга и о внесении изменений в некоторые постановления Правительства Санкт-Петербурга», и в порядке, предусмотренном административным регламентом Комитета по градостроительству и архитектуре по предоставлению государственной услуги по согласованию проектов благоустройства, утвержденным распоряжением Комитет по градостроительству и архитектуре от 09.08.2017 № 13-н «Об утверждении Административного регламента Комитета по градостроительству и архитектуре по предоставлению государственной услуги по согласованию проектов благоустройства»;
  • задание на проведение соответствующих работ и разрешение на проведение таких работ, выданное КГИОП, в случае если жилое помещение является объектом (выявленным объектом) культурного наследия, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;
  • техническое заключение о состоянии строительных конструкций, в том числе схемы расположения элементов перекрытия (над и под переустраиваемым и (или) перепланируемым жилым помещением) и инженерных сетей, оформленное специализированной организацией (в случае если затрагиваются несущие и ограждающие конструкции здания);
  • акт обследования технического состояния дымоходов и вентиляционных каналов;
  • поэтажные планы (части планов) переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, а также планы выше — и нижерасположенных помещений;
  • план совмещенных инженерных сетей;
  • обмерные чертежи помещения, где будет производиться переустройство и (или) перепланировка.

состав-проекта-перепланировки

Согласование кондиционера в КГА (КГИОП)

Согласованием размещения кондиционеров в Санкт-Петербурге занимается Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА).

В домах, относящихся к выявленным объектам культурного наследия, эту функцию выполняет КГИОП — Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Общие требования к размещению оборудования (согласование кондиционера) на фасаде здания

согласование кондиционера КГА КГИОП

Наружный блок кондиционера должен быть размещен на дворовом фасаде, не просматривающемся с улицы. Допускается размещение блоков кондиционеров на крыше. Можно скрыть кондиционер за выступающими элементами или расположить его в оконном проеме, не выходя за плоскость фасада.

Наружный блок кондиционера следует располагать на фасаде таким образом, чтобы верхняя отметка блока кондиционера была на уровне верхней отметки оконного проема, а сам кондиционер располагался по центру между оконными осями.

Крепление блока кондиционера должно быть безопасным, прочным, с использованием стандартных конструкций, а также минимально затрагивать фасад здания и архитектурные элементы. При размещении нескольких кондиционеров, их следует располагать единым блоком на общей несущей основе.

Следует предусматривать дренажный слив наружного блока кондиционера в систему канализации.

Если наружный блок кондиционера будет размещаться на стене или конструкции фасада, которая не принадлежит Вашему помещению, может потребоваться получение согласия от балансодержателя (УК или ТСЖ).

согласование кондиционера

Как получить согласование размещения оборудования (кондиционера)?

Процедура согласования кондиционера в КГА
  • Листе согласования содержит фотофиксацию фасада и ситуационный план здания с указанием места предполагаемого расположения наружного блока кондиционера, фотомонтаж фасада и чертежи размещения кондиционера.
  • Лист согласования (в электронной форме) сдается в КГА для рассмотрения и согласования. При отсутствии замечаний КГА выдает разрешение и согласовывает размещение кондиционера.
  • Далее нужно выполнить монтаж кондиционера, сделать фотографии и подать информацию в КГА, чтобы получить отметку о выполненных работах.

согласование кондиционера

Если Вы планируете установить кондиционер на фасаде дома-памятника (объекта культурного наследия), то согласование на эти работы требуется получать в КГИОП. Согласование КГА при этом получать не нужно.

Процедура согласования кондиционера в КГИОП
  • Получить задание КГИОП на разработку проекта по размещению кондиционера.
  • Разработать проектную документацию. Требования к размещению оборудования аналогичны требованиям КГА. Также может потребоваться скрытие блока кондиционера при помощи специальных коробов или окраска в цвет фасада, и подробная проработка узлов крепления, чтобы минимизировать ущерб поверхности фасада.
  • Заказать и провести историко-культурную экспертизу проектной документации.
  • Провести общее собрания собственников дома, так как при установке кондиционера на фасаде затрагивается общее имущество.

согласование кондиционера

Заказать согласование кондиционера, а также получить консультацию по всем вопросам Вы можете у наших специалистов по телефону 8 921 959-58-35.

Будем рады помочь!

согласование кондиционера


согласование кондиционера

Требования пожарной безопасности при перепланировке квартиры

При перепланировке квартиры требуется соблюдение многих норм. Одни из самых главных и важных: требования норм пожарной безопасности.

перепланировка-пожарная-безопасность

Рассмотрим, какими документами регулируется исполнение и соблюдение правил пожарной безопасности.

  • Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 №123-ФЗ.
  • Перечень документов в области стандартизации, в результате которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 22.07.2008 г №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»
  • СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы».
  • СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты».
  • СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожарах. Требования к пожарной безопасности».
  • СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты».

перепланировка-пожарная-безопасность

Система обеспечения пожарной безопасности состоит из комплекса мероприятий.

  1. Противопожарные требования к планировочным решениям и оборудованию:

пожарная-безопасность-перепланировкаМежквартирные стены должны быть выполнены из негорючих материалов. Класс пожарной опасности и предел огнестойкости внутриквартирных межкомнатных перегородок не нормируется.

Ширина коридоров в квартире, по которым возможна эвакуация людей, должна быть не менее 1,0 м.

Высота всех дверных проемов — не менее 1,9 м, ширина — не менее 0,8 м.

Направление открывания дверей в квартирах может быть любым, за исключением кухни с газовой плитой. Дверь в кухню с газовым оборудованием должна открываться внутрь помещения.

При перепланировке во всех помещениях (кроме санузлов или ванных комнат), нужно установить автономные оптикоэлектронные пожарные датчики-извещатели.

В зданиях выше 9 этажей дополнительно устанавливаются тепловые пожарные извещатели.

В квартирах, расположенных на высоте более 15 м, предусматривается аварийный выход. Также второй эвакуационный (аварийный) выход обязателен для двухуровневых квартир.

  1. Противопожарные требования к отделочным материалам:

При перепланировке нужно предусмотреть использование оборудования, материалов, электротехнической продукции, подлежащих обязательной сертификации в области пожарной безопасности.

  1. Противопожарные требования к инженерным сетям:

пожарная-безопасность-перепланировкаНа внутриквартирных электросетях необходимо установить устройства защитного отключения (УЗО), а также выполнить замеры сопротивления изоляции электрической сети.

В каждой квартире должен быть предусмотрен пожарный бытовой кран, устанавливаемый на сети холодного водопровода. Такой кран служит для присоединения шланга с распылителем и использования в качестве первичного устройства внутриквартирного пожаротушения для ликвидации очага возгорания.

перепланировка-пожарная-безопасность

В каждом районе Санкт-Петербурга существуют Отделы надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС России. В их обязанности входит работа с обращениями граждан и консультирование по вопросам обеспечения пожарной безопасности.

перепланировка-пожарная-безопасность

Можно ли присоединить балкон к комнате или кухне?

При перепланировке многие собственники квартир хотят увеличить площадь комнаты или кухни за счет присоединения лоджии и балкона. Дополнительные полученные метры можно использовать для кабинета, игровой или обеденной зоны, места для отдыха, любуясь панорамным остеклением и перспективой.

Возможно ли узаконить такую перепланировку?

В нашей компании более 200 согласованных проектов перепланировки квартир с объединением балконов или лоджий. Собственники, которые обращались за перепланировкой с присоединением балкона еще пару лет назад, успели узаконить свою недвижимость во время лояльности надзорных органов.

балкон-присодинение

Условия согласования в разных районах Петербурга со временем изменялись и ужесточались, но общие требования одинаковы:

1. Согласовать присоединение балкона или лоджии в общую площадь квартиры не получится. Расширение объема и площади помещений за счет балконов, лоджий и других летних помещений не допускается, т.к. это увеличивает объем отапливаемой площади.

Можно сделать проект перепланировки с установкой раздвижных металлопластиковых дверей в проеме между квартирой и балконом.

В проекте нужно обязательно выполнить теплотехнический расчет, так как площадь остекления увеличивается и изменяется тепловой контур здания.

2. Нельзя выносить на балконы радиаторы отопления, устраивать водяные теплые полы от системы отопления или горячего водоснабжения; также иногда запрещается устраивать на балконе электрические розетки и светильники. При удалении подоконного простенка радиатор отопления следует развернуть на примыкающую стену, или заменить его на аналогичную по мощности вертикальную модель.

3. Что делать с балконным блоком и проемом в стене? Балконный блок можно демонтировать или заменить, а условия увеличения проема зависят от типа Вашего дома. Перед началом работ следует провести техническое обследование и определить состояние несущих конструкций здания.

В монолитных домах: демонтаж стены между квартирой и балконом возможен в монолитных домах с несущим каркасом и ограждающими навесными наружными стенами, выполненными из кирпича или газобетонных блоков с утеплителем. Плита перекрытия балкона заливается едино с перекрытием квартиры, и разборка проема не оказывает никакого отрицательного воздействия. Существующий проем можно увеличивать в высоту, ширину, или полностью разобрать стену от пола до потолка.

В панельных домах: стеновые наружные панели являются несущими конструкциями и нарушение их целостности возможно только при условии усиления проема. При этом такие работы все равно могут не разрешить, так как изменение конструкции панели и стыка плит перекрытий может повлечь за собой непредсказуемые последствия. При устройстве проема важно сохранить нижнюю часть стены (так называемый порог), он закрывает межпанельный шов и препятствует промерзанию стен нижерасположенной квартиры.

В кирпичных домах: в домах с несущими наружными стенами возможно демонтировать подоконный простенок и расширить проем, сделав при этом дополнительное усиление и сохранив перемычку. Особое внимание следует уделить узлу крепления балконной плиты и плиты внутриквартирного перекрытия; порожек, который держит балконную плиту, демонтировать нельзя.

4. Отдельный вопрос — это замена «холодного» остекления на балконе или лоджии на «теплый» контур с двух- или трехкамерными стеклопакетами. При этих работах должно сохраниться исходный вид и архитектурные решения фасада здания.

5. Конструкция утепления балкона не должна быть слишком массивной, ведь балконная плита не рассчитана на такие нагрузки. Лучше выполнить дополнительные расчеты и учесть их при проектировании.

6. В домах не старше 10 лет потребуется получить согласие на перепланировку от автора проекта здания (застройщика). Очень часто в своем ответе они пишут отказ, ссылаясь на нарушение общего вида фасада здания.

7. С 2017 года ограждающие стены между кухней, комнатой и балконом, а также балконные плиты стало окончательно принято считать общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, при изменении общего имущества (уменьшении стены при устройстве проема) требуется проводить общее собрание.

балкон-присодинениебалкон-присодинение

Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме

Основные типы кирпичных домов в Санкт-Петербурге

кирпичный-дом-перепланировкаСтарый фонд, дома дореволюционной постройки (до 1917 года): сюда относятся здания в Центральном, Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском районах Петербурга. Их отличительная особенность – массивные кирпичные стены (могут быть толщиной до 1 м), перекрытия по деревянным или металлическим балкам, высокие потолки, разнообразные планировки и состав квартир с количеством комнат от одной до 8 – 10 и небольшая этажность, чаще до 5 этажей. Есть старый фонд с капремонтом.кирпичный-дом-перепланировка

Сталинские дома строились в период с 1928 года по 1965 год. Это 3-7-этажные здания из силикатного или керамического кирпича с деревянными или металлическими балками (довоенный период) или бетонными плитами перекрытий (послевоенный период).

Основные района застройки — Петроградский, Московский, Выборгский, Центральный, Адмиралтейский.

кирпичный-дом-перепланировкаКвартиры в домах отличались в зависимости от статуса здания: одно-, двух-, трех-, четырехкомнатные в номенклатурных домах и многокомнатные коммунальные квартиры, коридорная система в рядовой застройке.

Отдельно можно выделить немецкие коттеджи, строившиеся в короткий период с 1945 года по 1952 год. Этажность: 2-4 этажа. Балки перекрытий в таких домах деревянные.

кирпичный-дом-перепланировкаШироко представлены в Петербурге кирпичные дома серий 1-528кп-40, 41 – 42 – 43 (другой вариант – серия 131 «укороченная»). Это 9-этажные точечные или на 4-8 парадных.  Дома этой серии относятся к брежневскому периоду. Перекрытия сборные пустотные железобетонные.

Серия 1-528кп-80э – 81э пришла на замену домам серии 1-528кп40 с увеличением высотности до 14 этажей. Строилась во всех районах застройки в период 60-х годов, в начале 70-х.

перепланировка

Серия I-528КП-40

Поздняя модификация 528 — серия 1-528КП-82 представляет собой 16-этажные «точечные» здания. Строилась в 1977 — 1990-х годах в Купчино, Весёлом Посёлке, Ржевке-Пороховых, на Гражданке и в Шувалово-Озерках.

Дома серий Ш-5733 и Ш-5833/14, а также серия Щ-5416 строились по типовым проектам во 2 половине 1960-х — 1970-х годов. В зданиях было по 12 этажей, состав квартир от 1-комнатных до 4-комнатных, одна парадная. В квартирах предусмотрены лоджии или балконы.

кирпичный-дом-перепланировкаПопулярная в стране серия 1-447С в Петербурге представлена в основном домами-общежитиями.

Другая серия общежитий Щ9378/23к в 15 этажей строилась на рубеже 70-х — 80-х в районах застройки тех годов — например, на Юго-Западе и в Пороховых, на Гражданке.

К современному строительству можно отнести кирпичные дома с монолитными каркасом.

кирпичный-дом-перепланировка

Требования к перепланировке

Возможностей для перепланировки квартиры в кирпичном доме очень много.

Немного сложнее выполнить работы в зданиях старого фонда с балочными перекрытиями, так как состояние такой недвижимости часто неудовлетворительное и при ремонте часто приходится менять полы, усилять балки перекрытий и стены.

Начать следует с определения положения несущих капитальных стен. В кирпичных домах несущие стены в пределах одной квартиры вероятнее всего могут быть расположены только в старом фонде в больших коммунальных квартирах на две стороны. В более поздней типовой застройке квартиры меньше по площади, проекты более унифицированы, и встретить здесь несущую стену в квартире редкость.

Существующие перегородки в комнатах, кухне, ванной, санузле обычно выполнялись из гипсокартона (в новых домах), гипсоблоков, шлакоблоков, деревянного каркаса, дранки и прочих материалов (в старом фонде). Такие перегородки можно будет демонтировать, при этом балочные перекрытия нужно вывесить перед началом работ. Перед демонтажем перегородок рекомендуем сделать техническое обследование конструкций стен и перекрытий, так как в домах старого фонда перегородки могут быть связаны с балками и играть определённую роль в обеспечении жесткости.

Новые перегородки в домах с балочными перекрытиями не следует опирать на межбалочное заполнение.

При значительном изменении нагрузок на балки потребуется выполнить поверочный расчет их несущей способности в новых условиях.

кирпичный-дом-перепланировка

Что делать, если в квартире есть несущая стена?

Если Вам нужно сделать или расширить в ней проем, это возможно при разработке специального проекта по усилению проема и прохождении экспертизы конструктивных решений. Грамотный специалист выполнит необходимые расчеты и даст рекомендации по устройству усиления.

Многие здания старого фонда относятся к выявленным объектам кулуарного наследия, а значит перепланировку в квартире нужно согласовать с КГИОП.

Дальнейшие все требования к перепланировке квартиры в кирпичном доме не отличаются от общего порядка согласования. Перепланировка квартиры должна соответствовать строительным, пожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам.

Перепланировка квартиры в панельном доме

Типовые серии панельных домов в Санкт-Петербурге

согласование-перепланировкиВ Петербурге достаточно распространена и известна серия домов-«кораблей» 1ЛГ-600.

Отличительные характеристики 1-ЛГ-600-I это крупно-панельный тип дома из 12 — 15 этажей с набором 1-,3-комнатых квартир. Панели выпускались на Автовском ДСК. Годы строительства – 1970е — 1982 гг. Дома, построенные по этой серии, имели белый цвет фасадов и ряды узких окон, что придавало им сходство с круизными лайнерами. Основные районы застройки: Красносельский, Кировский, но встретить «корабль» можно в любом спальном районе города.

 

 

согласование-перепланировкиВсем знакома серия 137. Отличительные характеристики: 9-16-этажные дома из облегченных керамзитобетонных панелей от производителя ДСК — 4. Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырех-, пятикомнатные. Годы строительства: 1973-1995 гг. Дома 137 серии встречаются во всех районах города, кроме Центрального и Петроградского. Позже появились некоторые модифицированные версии: монолитно-панельный или монолитно-кирпичный вариант на базе 137 серии, которые возводятся практически по настоящее время в Невском районе, в Купчино, Калининском, Красносельском, Красногвардейском районах.

 

 

 

согласование-перепланировкиДевятиэтажные дома 606 (1ЛГ-606) серии распространены в Московском, Калининском, Фрунзенском, Красногвардейском районах. Серия обладает набором квартир от 1-комнатных до 4-комнатнызх (на первых этажах). Наружные стены выполнены из бетонных панелей Полюстровского и Кузнецовского ДСК. Годы строительства: 1967-1973.

 

 

 

 

согласование-перепланировки

В разное время строились дома 602, 121, 504 (504Д) серии и их модификации.

Пятиэтажные панельные дома ранних серий 1-335, ОД и строившиеся после них ленинградские серии 1-507/1ЛГ-507, 1ЛГ-504, 1ЛГ-502В, известные как «хрущевки», составляют массовую застройку некоторых кварталов на севере Купчино, севере Весёлого посёлка, в Ульянке, на востоке Московского района, на Пискаревке и Гражданке.

Требования к перепланировке

В квартире в таком доме, построенном из крупноблочных панелей, процесс перепланировки нужно начать с обследования квартиры и определения наличия несущих стен. Зачастую несущими являются все стены, кроме ограждающих перегородок у ванны, санузла и кухни.

Если стены между комнатами и кухней выполнены из несущих панелей — полностью демонтировать их запрещено!

Устройство проемов в несущих стенах возможно только с грамотным усилением и после проведения экспертизы проектной документации.
Это усложняет процесс согласования и ремонта, но не делает его невозможным.

Существует множество вариантов перепланировки в панельных домах, не смотря на то, что возможности перепланировки ограничены наличием несущих стен в квартире.

Наиболее частые случаи: объединение ванной и туалета, расширение их на площадь коридора и перенос дверного проема, расширение кухни за счет коридора, устройство проема в панельной стене между кухней и комнатой, установка новых перегородок и устройство подсобных помещений в коридоре или гардеробной в комнате.

панельный-дом

Что можно сделать при перепланировке в панельном доме?

Практически все, что и в квартире без несущих стен:

  • Сделать новый, расширить существующий дверной проем (с устройством усиления проема в несущей панельной стене)
  • Объединить туалет и ванную
  • Демонтировать встроенные шкафы, антресоли
  • Расширить кухню или ванную на площадь коридора
  • Установить новые перегородки
  • Демонтировать старые (ненесущие) перегородки, перенести в них дверные проемы
  • Переставить или заменить сантехнику, отопительные приборы, установить новые

При правильно составленном проекте никаких преград для согласования перепланировки в панельном доме нет. Процесс согласования проходит стандартно.