Архив метки проект перепланировки

Согласовать выполненную перепланировку — возможно ли?

Возможно ли согласовать перепланировку уже выполненную перепланировку («задним числом» или после выполнения работ) ?

Согласно Жилищному кодексу РФ, под перепланировкой помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт.

Это означает, что согласовывать нужно практически любые изменения: снос или возведение перегородок, перенос дверных проемов, объединение комнат, увеличение жилого пространства за счет нежилого, переоборудование санузлов, перенос «сырых» зон и т.д.

Узаконить уже выполненную, но не согласованную перепланировки возможно только в том случае, если она не нарушает существующие нормы и правила, а соответственно не нарушает права и законные интересы граждан, а также не создает какой-либо угрозы их жизни и здоровью.

Некоторые изменения узаконить невозможно – например, размещение санузла над жилыми помещениями и кухнями, ликвидация или уменьшение воздуховодов и т.д.

Как узаконить уже выполненную перепланировку «задним числом»  ?

1 вариант

Согласование перепланировки стандартным способом (как еще не выполненной) – возможно, если на Вас нет жалоб, предписаний, не вынесено судебных решений, а техническом паспорте не стоит штамп о самовольной перепланировке.

В этом случае подготавливается проект перепланировки на основании архивных данных; в проекте отражаются все выполненные изменения. После согласования проекта в МВК можно начинать ввод в эксплуатацию и приглашать кадастрового инженера для переобмера. На основании актов приемки законченного строительства Вы сможете внести изменения в кадастровые документы и перепланировка будет зарегистрирована.

2 вариант

Узаконивание уже существующей перепланировки может происходить в судебном порядке – в случае, если Вы упустили возможность досудебного решения вопроса с контролирующими органами.

Для обращения в суд понадобятся технический паспорт (старый и со штампом о самовольной перепланировке), поэтажные планы квартир из ПИБ, расположенных выше и ниже вашей, ксерокопии и оригиналы договора купли-продажи квартиры и свидетельства о праве собственности, и подготовленный проект перепланировки, отражающий все изменения.

Также необходимо будет составить исковое заявление со ссылкой на статью 29 ЖК РФ («Последствия самовольной перепланировки»).

Суд назначит строительно-техническую экспертизу, которая оценит состояние стен, соответствие жилья пожарным, санитарным нормам и выдаст заключение о допустимости сохранения перепланировки. Исполнителя экспертизы Вы сможете выбрать сами.


Важно!
Если в квартире присутствуют несогласуемые изменения, решение суда может быть не в Вашу пользу, и квартире придется вернуть первоначальный вид.

В случае положительного решения Вы сразу можете обратиться в орган кадастрового учета и внести изменения в ЕГРН.

 

Сколько времени занимает согласование перепланировки?

Итак, посчитаем, сколько времени может занять согласование перепланировки.

В нашем примере мы будем согласовывать перепланировку в спальном районе в многоэтажном доме, не являющимся объектом культурного наследия без изменений в несущих конструкциях и изменений фасадов.

 Этапы работ по согласованию:

 1.Предоставление Заказчиком исходных данных, в том числе технического паспорта на квартиру. В случае, если технического паспорта нет, его следует заказать в Пиб.

2. Заказ и получение исходных-разрешительных документов:

1 день
  • Акт обследования вентканалов.
1 день
  • Технические условия на подключение к инженерным сетям (водоснабжение, водоотведение, отопления, электроснабжение).
14-30 рабочих дней

** Если «сырые» зоны и инженерное оборудование не изменяются можно начинать согласование без планов Пиб и технических условий.

  • Обмерные работы
1 день
  • Обследование строительных конструкций (при необходимости)
1 день
  • Анализ полученной документации и Разработка проекта перепланировки
7 рабочих дней
  • Согласование проекта перепланировки в МЧС и ЖКС/ТСЖ (УК).
14 — 30 рабочих дней
  • Согласование проекта перепланировки в МВК. Получение разрешения на производство строительных работ по проекту.
30 рабочих дней

3. Ввод в эксплуатацию квартиры после выполнения строительных работ

  • Оформление пакета документов по тех.надзору — подготовка актов на скрытые работы, договора тех.надзора, договора подряда
5-7 рабочих дней
  • Получение справки о выполнении технических условий
5-7 рабочих дней
  • Выполнение переобмера квартиры с новой планировкой
5-7 рабочих дней
  • Подача комплекта документов в МВК. Комиссия МВК выходит на объект, оценивает соответствие выполненных работ проекту перепланировки и выдает акты ввода в эксплуатацию.
30 рабочих дней

4. На основании актов ввода в эксплуатация нужно заказать изготовление технического плана у аккредитированного кадастрового инженера или в Пиб.

5. Полученный технический план сдать через МФЦ в Росреестр для внесения изменений и получить новую выписку из ЕГРН с новыми данными: планировкой, площадью.

  • Изготовление технического плана
7 рабочих дней
  • Внесение изменений
7 рабочих дней

Итого: 4 месяца от начала работы над проектом перепланировки до получения новой выписки ЕГРН

без учета времени выполнения самих строительно-ремонтных работ. Вы можете начинать их делать параллельно с согласованием проекта или работ могут быть выполнены на момент согласования. 

Для домов-памятников нужно получать согласование КГИОП и проводить историко-культурную экспертизу, что увеличивает сроки согласования до 6-8 месяцев.

Если планируется устройство проемов в несущих стенах, дополнительно требуется проведение экспертизы проектной документации по устройству проемов. Такая экспертиза занимает от 14 рабочих дней.

Перепланировка квартиры в Петроградском районе

Петроградский район в Петербурге один из старейших районов города. Район расположен на островах (Петроградский, Петровский, Аптекарский, Заячий, а также Елагин, Каменный и Крестовский острова). Площадь района 24 тысячи кв.км. Население более 135 000 человек.

Именно на территории Петроградского района возник Петербург – в 1703 году Петром I заложена Петропавловская крепость на Заячьем острове.

Жилой фонд Петроградского района в основной массе состоит из исторических зданий дореволюционной постройки, сформировавших его центральную часть (вдоль Каменноостровского, Большого, Малого проспектов П.С. и прилегающих улиц до проспекта Добролюбова и Кронверкского проспекта).

Территория Аптекарского, Крестовского островов и ближних к ним улиц Петроградского острова застраивалась преимущественно в советский период. Строительство в Петроградском районе ведется и в настоящее время в виде новых зданий бизнес-класса на бывших производственных территориях, например на Петровском острове. Много элитных современных домов на Крестовском острове.

Какие особенности перепланировки квартир в Петроградском районе?

В домах старого фонда преобладают коммунальные планировки, в них ярко выражены черты таких квартир: отсутствие ванных или ванна на кухне, тесные туалеты, длинные коридоры с выходами на парадную и черную лестницу, при этом просторные кухни и маленькие комнаты, расположенные по гребенке. Это связано со статусом зданий – большинство домов строились как доходные. В парадных квартирах с видовыми комнатами на проспекты или набережные в планировке встречаются большие гостиные с высокими потолками, эркеры и балконы.

Основные виды работ при перепланировке: расширение, увеличение ванных и санузлов, перенос их в новое место, перенос кухни и перераспределение площади комнат. Многим собственникам интересен раздел большой квартиры на изолированные части.

Дома советского периода часто представлены сталинскими зданиями: с раздельными небольшими санузлами и ванными, встроенными шкафами или антресолями, неудобными кухнями. Владельцами квартир выполняется объединение ванной и туалета, увеличение их площади, демонтаж шкафов или расширение за счет кладовок площади кухни.

В новых домах выполнить перепланировку намного легче. Стены в них в основном ненесущие, коммуникации новые. Так как площади современных квартир часто небольшие, собственники могут покупать по две смежных квартиры и объединять их, что позволяет найти место для единого пространства кухни-гостиной, кабинета, гардеробной или детских спален.

 

В МВК Петроградского района предъявляются достаточно жесткие требования к проектам перепланировки квартир. Следует соблюдать все строительные нормы, а также предоставить полный пакет исходных документов и согласований.

Не стоит забывать, что любая перепланировка квартиры не должна нарушать «сырые» зоны, ухудшать эксплуатационные характеристики жилья соседей, изменять конструктивную схему здания.

 

Наши специалисты помогут грамотно оформить перепланировку.

Большой опыт общения с согласующими инстанциями позволяет нам быть уверенными в успехе любого проекта.

 

Как согласовать перепланировку?

Многие собственники помещений сталкиваются с вопросом согласования перепланировки впервые и находятся в неопределенности: с чего начать согласование, как действовать?

Для получения положительного результата при согласовании перепланировки нужно, чтобы перепланировка соответствовала ряду требований.

Например, в Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018), Часть II, указано:

  1. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов с жилыми комнатами. Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах.
  2. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов.
  3. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир — не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир — не менее чем в 2 комнатах. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.
  4. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни должна быть не менее 2,7 м, а в некоторых климатических районах — не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.
  5. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
  6. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

 

Мы поможем:

 

правильно составить проект перепланировки

 

проконсультируем о возможных нарушениях, если перепланировка уже выполнена

 

предложим пути решения проблем

 

Весь процесс согласования перепланировки можно разделить на несколько этапов:

  1. Получение информации от заказчика, сбор исходных данных, разработка проекта перепланировки
  2. Согласование проекта перепланировки в необходимых инстанциях. Получение решения Межведомственной комиссии о согласовании проекта и разрешения на производство строительно-ремонтных работ
  3. Выполнение Заказчиком строительных, отделочных работ в соответствии с согласованным проектом перепланировки.
  4. Приемка выполненных работ комиссией, получение актов ввода в эксплуатацию.
  5. Подготовка кадастровых документов для внесения изменений в ЕГРН. Регистрация изменений и получение новой выписки ЕГРН с учтенной перепланировкой.
  • Процесс согласования перепланировки может занимать длительное время. Для простых объектов минимальные сроки составляют до 6 месяцев от начала работы до получения новой выписки ЕГРН с внесенными изменениями.
  • Сроки выполнения согласования перепланировки зависят от вида планируемых работ, необходимости дополнительных согласований, района города и прочих условий.

 

Наши специалисты:

 

составят график работ, просчитают сроки по каждому этапу для конкретного объекта

 

определят состав разрабатываемой проектной документации и перечень необходимых согласований

 

Чтобы согласование перепланировки прошло быстро и без проблем, нужно предусмотреть соблюдение в проекте перепланировки всех норм и требований.

Перед началом работы мы вместе подберем оптимальное решение, позволяющее сэкономить Ваши время и деньги.

Перепланировка квартиры: требования Жилищного кодекса РФ

В Жилищном Кодексе РФ описаны требования для согласования перепланировки квартиры и порядок получения согласования.

Ниже приведены статьи Жилищного кодекса РФ, в которых рассмотрена процедура согласования перепланировки квартиры.

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019)

 

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

  1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
  2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Статья 26. Основание проведения п
ереустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

  1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
  2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
  • 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
  • 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме
  • 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
  • 6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры […]
  1. 2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
  • 1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
  • 2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
  • 3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
  1. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
  2. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
  3. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
  4. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

 

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

  1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае:
  • 1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;
  • 1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
  • 2) представления документов в ненадлежащий орган;
  • 3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.
  1. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
  2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

 

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

  1. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.
  2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

 

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

  1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
  2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
  3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
  4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
  5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
  • 1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;
  • 2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
  1. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Зачем согласовывать перепланировку?

Требования о согласовании перепланировок определены в законодательстве Российской Федерации.

В частности, согласно Постановлению Госстроя РФ № 170:

  • «Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок»,

а также

  • «Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается».

В ЖК РФ прописана обязанность граждан по согласованию:

  • «Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность».

За самовольную перепланировку государственные органы могут привлечь Вас к административной ответственности с наложением штрафа, или выдать предписание о возврате помещения в исходное состояние.

Незаконная перепланировка не является препятствием для продажи или покупки квартиры.

Новому покупателю придется взять на себя риск возникновения необходимости согласования или возвращения помещения к первоначальному виду. Самовольная перепланировка может послужить причиной отказа в выдаче ипотечного кредита на приобретение перепланированного жилья. Владельцам, которые не оформили документы по согласованию вовремя, чаще всего приходится снижать стоимость недвижимости, чтобы привлечь покупателей.

Что такое МВК?

Межведомственная комиссия (МВК)

— это орган государственной власти, в полномочия которого входит определение соответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого или нежилого помещения требованиям законодательства, а также определение необходимости проведения работ по переустройству и (или) переоборудованию помещения.

Районная межведомственная комиссия (МВК) создается администрацией в каждом районе Санкт-Петербурга.

Адреса и  режим работы МВК в Санкт-Петербурге =>

Чем занимается МВК:

  • согласование проектов переустройства и перепланировки жилых помещений без изменения их назначения;
  • согласование проектов по переустройству и перепланировки жилых помещений при переводе их в нежилые и нежилых помещений при переводе их в жилые;
  • согласование проектов по перепланировки нежилых помещений без изменения их назначения;
  • приемка в эксплуатацию объектов

В состав МВК входят:

  • председатель (заместитель главы администрации района Санкт-Петербурга);
  • заместитель председателя (заместитель директора районного жилищного агентства);
  • а также другие члены — представители администрации района Санкт-Петербурга, районного жилищного агентства, Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, при необходимости — органов архитектуры и градостроительства, органов технической инвентаризации, Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, территориального органа МЧС России по Санкт-Петербургу, Управления Северо-Западного округа по технологическому и экологическому надзору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзора) по Санкт-Петербургу и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Что разрешено при перепланировке?

При проведении перепланировки квартиры разрешены следующие виды работ:

  • Установка дополнительных перегородок;
  • Перенос уже имеющихся перегородок;
  • Перемена направления открывания дверей;
  • Изменение границ комнат за счет коридора, шкафов, подсобных помещений.
  • Изменение границ кухни за счет коридора, шкафов, подсобных помещений.
  • Изменение границ ванной и санузла за счет коридора, шкафов, подсобных помещений.
  • Перенос дверных проемов в перегородках.
  • Изменение габаритов оконных проёмов; Заделка уже имеющихся окон, установка новых;
  • Переустановка уже имеющихся отопительных конструкций и санитарно-технических приборов; Подводка труб, электрических сетей; Монтаж новых отопительных конструкций и санитарно-технических приборов.
  • Устройство новых проемов в капитальных стенах при условии разработки проектной документации по усилению проема и прохождению экспертизы.

Состав проекта перепланировки: основные требования

Требования к составу проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен содержать следующие разделы:

  • сведения об исходной и разрешительной документации;
  • пояснительная записка;
  • архитектурные решения;
  • инженерное оборудование;
  • конструктивные и объемно-планировочные решения (в случае, если затрагиваются капитальные стены, перекрытия);
  • мероприятия по организации производства работ;
  • технологические решения;
  • мероприятия по обеспечению пожарной безопасности;
  • перечень мероприятий по охране окружающий среды.
Состав сведений об исходной и разрешительной документации:
  • сведения из свидетельства, выданного СРО, о допуске к видам работ в соответствии с законодательством Российской Федерации для оформления в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
  • сведения о правоустанавливающих документах на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;
  • задание на проектирование;
  • проект благоустройства, согласованный Комитетом по градостроительству и архитектуре (далее – КГА), в случаях, установленных Правилами благоустройства территории Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961 «О Правилах благоустройства территории Санкт-Петербурга и о внесении изменений в некоторые постановления Правительства Санкт-Петербурга», и в порядке, предусмотренном административным регламентом Комитета по градостроительству и архитектуре по предоставлению государственной услуги по согласованию проектов благоустройства, утвержденным распоряжением Комитет по градостроительству и архитектуре от 09.08.2017 № 13-н «Об утверждении Административного регламента Комитета по градостроительству и архитектуре по предоставлению государственной услуги по согласованию проектов благоустройства»;
  • задание на проведение соответствующих работ и разрешение на проведение таких работ, выданное КГИОП, в случае если жилое помещение является объектом (выявленным объектом) культурного наследия, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;
  • техническое заключение о состоянии строительных конструкций, в том числе схемы расположения элементов перекрытия (над и под переустраиваемым и (или) перепланируемым жилым помещением) и инженерных сетей, оформленное специализированной организацией (в случае если затрагиваются несущие и ограждающие конструкции здания);
  • акт обследования технического состояния дымоходов и вентиляционных каналов;
  • поэтажные планы (части планов) переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, а также планы выше — и нижерасположенных помещений;
  • план совмещенных инженерных сетей;
  • обмерные чертежи помещения, где будет производиться переустройство и (или) перепланировка.

Хочу сделать перепланировку квартиры. Как и с чего начать согласование перепланировки?

С чего начинать согласование перепланировки квартиры? Разберем, как оценить возможности согласования перепланировки и сложности в этом процессе.

Сбор исходной информации

  • Определить конструктивную схему здания.

Расположен ли в пределах Вашей квартиры несущие стены? Если да, то делать в них проемы возможно только с устройством усиления по разработанному проекту. Схемы усиления проемов в кирпичных, панельных, монолитных стенах отличаются. Допустимый размер проемов сможет подсказать инженер- конструктор после изучения документации и выполнения расчетов.

Для дальнейшего согласования перепланировки квартиры с устройством проема нужно будет получить положительное заключение экспертизы на проектную документацию по усилению.

Это особенно актуально для квартир в старом фонде с перекрытиями по деревянным или металлическим балкам. Если Вы планируете перенести санузел, нужно убедиться в достаточной несущей способности перекрытия в этом месте, ведь нагрузки от стяжки пола или сантехнического оборудования могут превышать заложенные. К тому же, часто существующие балки подвержены коррозии, прогнили или находятся в неудовлетворительном состоянии  — в рамках проекта перепланировки нужно учесть мероприятия по ремонту.

Подготовка планировочных решений

Определить, какие планировочные решения возможно реализовать, а что делать запрещено.

  • Основные запреты при согласовании перепланировки связаны с переносом «сырых» зон. Поэтому, нужно внимательно изучить планы квартир снизу и сверху.
  • Рекомендуем убедиться, что Вы не переносите санузел на площадь жилых комнат квартиры снизу, а над Вашими комнатами не будут расположены санузлы или кухня квартиры сверху.
  • Запрещается устраивать кухни без естественного освещения.
  • Согласовать перенос  кухни в комнату или другое помещение квартиры возможно в некоторых случаях (не всегда!) в зависимости от этажа здания и наличия под квартирой жилых помещений.

 

Подробнее о возможных нарушениях при перепланировке квартиры Вас сможет проконсультировать наш специалист после изучения документов.

 

Разработка проектной документации (проекта перепланировки квартиры)

Можно переходить к разработке проекта перепланировки. В нем нужно учесть все предполагаемые изменения. Кроме этого, в проект входят разделы документации по инженерному обеспечению помещений квартиры системами водоснабжения, канализации, газоснабжения, вентиляции, электричеством, мероприятия по пожарной безопасности.

  • Все санузлы и кухня в квартиры должны быть обеспечены системой вентиляции. Обычно это существующие вентиляционные каналы, которые должны находится в рабочем состоянии и быть проверены специалистами.
  • Перенос газовых приборов должен быть оформлен отдельным проектом и согласован с газоснабжающей организацией. Советуем учесть этот факт при планировании ремонта. Согласование газового проекта – процесс не быстрый и связан с дополнительными расходами.
  • Изменение фасадов, например, изменение габаритов оконных проемов, разрешено делать только при условии согласования с Комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА). Для этого нужно разработать и согласовать отдельный проект по фасадным решениям. Кроме этого, потребуется согласие собственников помещений в многоквартирном доме.
  • В случае, если Ваш дом относится к выявленным объектам культурного наследия, потребуется согласование перепланировки квартиры с Комитетом по государственному контролю, охране и использованию памятников (КГИОП). Кроме проекта перепланировки потребуется историко-культурная экспертиза проектной документации. Подробнее о согласовании с КГИОП читать здесь.
 

Процесс согласования перепланировки пройдет быстро и легко, если заранее предусмотреть все вопросы.